Fino a luglio 2010, data in cui divenne consigliabile per i notai (ed obbligatoria in certe regioni) richiedere al venditore di un immobile la conformità urbanistica e catastale di un immobile, penso che quasi nessuno, ad eccezione di chi lavorava nel campo immobiliare, sapesse dell’esistenza di queste due conformità.

Ad essere sincera ritengo che anche a distanza di anni, siano in pochi a sapere cosa siano.

Dopo quel fatidico luglio 2010, ogni volta che presentavo al venditore l’elenco dei documenti da consegnare al notaio per la stipula dell’atto, quando si arrivava alla voce “dichiarazione di conformità urbanistica e catastale” lo vedevo sbarrare gli occhi, e quando gli dicevo che doveva farsela fare da un tecnico abilitato erano sbuffi e piagnistei.

Visto che, come premesso sopra, ritengo che le cose non siano cambiate molto dal mio addio alla professione, oggi ho deciso di parlarvi di questa dichiarazione. Cercherò di dare una risposta, in modo semplice come nel mio stile, alle domande che più frequentemente mi sentivo rivolgere.

• Perché il notaio richiede una dichiarazione di conformità?
• Come funzionava prima di luglio 2010?
• Non dovrebbe farlo il notaio?
• Cos’é la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale?

Perché il notaio richiede una dichiarazione di conformità?

I notai la richiedono in forza al decreto legge n 78/2010, tramutato successivamente in legge e tutt’ora in vigore,  il quale ha modificato la precedente legge 52/85.

Con la nuova legge il legislatore di allora prevedeva:

“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Come funzionava prima di luglio 2010?

Prima di luglio 2010, il notaio faceva vedere le planimetrie alle due parti, venditore e acquirente, chiedeva loro se l’immobile era come nelle piantine. Una volta che i due rispondevano affermativamente veniva inserita una dichiarazione del proprietario che diceva più o meno così:

“la parte venditrice dichiara e garantisce che l’immobile è stato costruito a seguito di licenza edilizia n… del … e che da allora non ha subito modifiche da richiedere la variazione dei titoli edilizi”

Come vedete il proprietario venditore si trovava a fare una dichiarazione in un atto pubblico,  spesso senza conoscere il valore di ciò che stava dichiarando.

Vi ricordo che una falsa dichiarazione in atto pubblico è soggetta a denuncia.

Pertanto il legislatore di allora, pensò bene che un proprietario, non essendo un tecnico, non aveva le competenze necessarie per rilasciare tale dichiarazione ed introdusse l’obbligo di dichiarazione da parte di un tecnico abilitato.

Non dovrebbe farlo il notaio?

NO! Non spetta al notaio

Contrariamente a quanto pensano in molti, non è compito del notaio verificare la regolarità urbanistica, catastale. Al notaio spetta il compito di verificare l’identità delle parti,  la situazione ipotecaria dell’immobile e la situazione catastale ai soli fini fiscali.

Cos’è la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale?

È appunto una certificazione rilasciata da un tecnico abilitato, nella quale dichiara che lo stato attuale dell’immobile, il catasto (planimetrie catastali) e urbanistica ( concessione edilizia, licenza edilizia, sanatorie ecc.) sono conformi.

Se vi state chiedendo cosa vuol dire, ve lo spiego subito.

Stato attuale dell’immobile (o effettivo)

Lo stato attuale dell’immobile, rappresenta l’immobile com’è nella realtà, quello che viene venduto, quello che il tecnico vede quando entra nella casa per fare la dichiarazione.

Il catasto

Premetto subito che il catasto ha solo una funzione fiscale sull’immobile, ne determina la rendita, non ha funzione di concedere autorizzazioni a costruire o di legittimazione amministrativa.

Nel catasto sono depositate le planimetrie catastali e le visure.

Urbanistica

L’insieme della documentazione emessa dall’ ufficio tecnico urbanistico del Comune al fine di concedere l’autorizzazione a svolgere determinati lavori edili.  Si parla di  licenza ad edificare o concessione edilizia in caso di nuove costruzioni, oppure di  DIA o SCIA ( in questo caso presentate dal proprietario in comune) per  effettuare delle modifiche. Infine si parla di concessione in sanatoria a seguito di abusi edilizi successivamente sanati.

La conformità

Il tecnico incaricato del venditore deve verificare che tutte queste cose, stato attuale, catasto e urbanistica siano conformi, cioè uguali.

Le planimetrie catastali devono essere conformi allo stato attuale dell’immobile. Questo vuol dire che il numero dei vani disegnati in planimetria e la loro metratura devono essere uguali a quelli presenti nell’immobile. Anche la documentazione presente in Comune deve essere conforme alle planimetrie ed allo stato attuale.

Se non vi è conformità?

Se stato attuale e urbanistica sono conformi, basta fare una variazione catastale e si sistema tutto, mentre se vi è difformità fra l’urbanistica e lo stato attuale dell’immobile siamo di fronte ad un abuso edilizio e non è consigliabile procedere all’acquisto.

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse. Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile. Continuate a seguirmi anche sulla mia pagina facebook e condividete i miei articoli per dar modo ad altri di leggerli. Grazie!

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