Vi ho accennato la revoca anticipata del contratto di locazione in questo mio precedente articolo sugli adempimenti successivi alla registrazione del contratto, oggi approfondiremo l’argomento e vedremo insieme  come funziona se è proprio vero, come sento spesso dire, che l’inquilino può andarsene quando vuole.

Ma andiamo per ordine e vediamo:

• cos’è la risoluzione anticipata
• risoluzione del locatore
• risoluzione del conduttore
• cosa si intende per gravi motivi
• quali possono essere i gravi motivi
• risoluzione consensuale
• adempimenti fiscali

Cos’è la risoluzione anticipata

Quando si sottoscrive un qualsiasi contratto di locazione, sia esso abitativo che ad altro uso, il primo articolo del contratto prevede la decorrenza del contratto con tanto di data di decorrenza e quella di scadenza.

Può capitare che per necessità varie sia del locatore ( proprietario) che del conduttore ( inquilino) questa data di scadenza venga anticipata.

Risoluzione del locatore

Va detto che la legge prevede che il proprietario possa entrare in possesso del proprio immobile alla prima scadenza solo a determinate condizioni, ovvero:

• adibire l’immobile a propria abitazione o di famigliare entro il secondo grado di parentela (genitori, figli, coniuge)
• se il conduttore è proprietario di un immobile idoneo
• se l’immobile oggetto di locazione o lo stabile dove risiede ha necessità di improrogabili lavori di ristrutturazione
• se il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso deve concedere il diritto di prelazione all’inquilino

In presenza di almeno uno di questi casi il locatore può richiedere la risoluzione alla prima scadenza  inviando, almeno sei mesi prima della scadenza, al conduttore una raccomandata A/R dove comunica il motivo per cui richiede la risoluzione alla prima scadenza del contratto.

Risoluzione del conduttore

Diverso è il discorso che riguarda l’inquilino, in ogni contratto è prevista un articolo che recita più o meno così:

“Il Conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata a/r al Locatore con preavviso di 6 (sei) mesi.”

Questo vuol dire che in caso di necessità il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto.

Specifico necessità o gravi motivi come troviamo scritto nelle clausole del contratto, non leggerezze.

Anche in questo caso, la richiesta di disdetta anticipata del contratto deve arrivare al proprietario a mezzo raccomandata A/R almeno sei mesi prima della scadenza (salvo diversi accordi sottoscritti dal contratto) e enunciando il motivo per cui si richiede la risoluzione.

Cosa si intende per gravi motivi.

Le leggi sulla locazione ( 431/98 e 392/78) riportano espressamente che il conduttore può chiedere la risoluzione anticipata in caso di

• motivi sopravvenuti successivamente alla sottoscrizione del contratto,
• indipendenti dalla volontà del conduttore
• imprevedibile al momento della sottoscrizione del contratto
• deve rendere gravoso il proseguo del contratto

Quali possono essere i “gravi motivi”

• perdita di lavoro: che renderebbe difficoltoso il pagamento del canone locativo
• trasferimento in altra sede lavorativa in città diversa e lontana da quella dove risiede l’immobile
• problemi familiari gravi
• crescita della famiglia che necessita la sistemazione in un abitazione più grande
• problemi strutturali o condominiali gravi che limitano la vivibilità dell’immobile

Ci tengo a precisare che nei miei 17 anni di agenzia immobiliare raramente mi è capitato che un locatore non abbia concesso la risoluzione al conduttore anche in assenza di “gravi motivi”, ma è nel loro pieno diritto non accettarla per futili motivi.

Risoluzione consensuale

La legge italiana prevede che la volontà delle parti vada sempre rispettata, ciò vuol dire che se inquilino e proprietario di comune accordo decidano di risolvere anticipatamente il contratto sia per necessità di una o dell’altra parte questa loro volontà ha valore.

Per cui, ad esempio, se il proprietario ha necessità di rientrare in possesso del suo immobile anche prima della prima scadenza del contratto, e trova un accordo con l’inquilino il contratto può essere risoluto.

Adempimenti fiscali

Sia che vi troviate di fronte alla risoluzione anticipata richiesta dal proprietario o dall’inquilino, questa deve essere comunicata all’agenzia delle entrate.

La comunicazione va fatta presentando il modello RLI debitamente compilato e in caso il proprietario non abbia aderito alla cedolare secca occorre versare un imposta di registro pari a € 67 sessantasette euro tramite un F24 elide con codice tributo 1503.

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.

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Redazione