Quando si parla di abuso edilizio, nell’immaginario comune si pensa ad una casa costruita abusivamente, senza permessi. Si questo è un abuso edilizio palese, ma l’abuso edilizio è anche la veranda nel terrazzo costruita senza gli idonei permessi,  è quella paretina di cartongesso costruita nel salone  per ricavarne uno studiolo, è quel bagno ceco ricavato nel ripostiglio, è quella camera ricavata nel sottotetto tanto alto da poter sfruttare.

È per questo che ho deciso di parlarvi di abuso edilizio perché, aimè, coinvolge più immobili di quello che si pensi. Sovente, dal 2010 con l’introduzione del certificato di conformità si incontrano difformità fra lo stato attuale, catasto e urbanistica.  A volte siamo di fronte a imprecisioni tecniche risolvibili con qualche pratica burocratica, altre ad abusi edilizi più o meno gravi.

Ma vediamo insieme

• Cos’è un abuso edilizio
• tipologie di abuso
• in caso di abuso chi ne risponde

Cos’è un abuso edilizio

È una violazione delle norme urbanistiche. Si ha abuso edilizio quando

• un immobile viene costruito senza autorizzazione amministrativa
• vengono svolte lavori o opere senza permessi o senza dichiarazione di inizio attività
• si costruisce un immobile su terreno non edificabile.

Qualsiasi tipo di abuso edilizio costituisce sia un reato penale che un illecito amministrativo, questo vuol dire che se da un lato il reato penale può essere prescritto per decorrenza dei termini, l’ illecito amministrativo non può essere prescritto, pertanto un Comune può chiedere la demolizione dell’immobile anche se il reato è stato prescritto.

Con una recente sentenza ( n 1484 del 30/03/2017) il consiglio di stato ha definito i tipi di abusi edilizi in base alla loro gravità, oltre alle sanzioni ad essi applicabili.

Sono state evidenziate quattro tipologie di abuso:  totale, sostanziale, minore ed irrilevante.

Abuso totale

Si è in presenza di un abuso totale quando l’immobile è stato costruito

• su un terreno non edificabile,
• senza alcun titolo ad edificare
• in totale difformità da quanto richiesto o approvato.Le difformità possono essere di volume, planimetriche, di tipologia o di uso/destinazione

In tutti questi casi è prevista la demolizione dell’immobile realizzato e una condanna penale che può arrivare fino alla reclusione per il titolare dell’immobile.

Abuso sostanziale

L’abuso sostanziale si ha quando sull’immobile sono state eseguite variazioni tali da variare in modo sostanziale il progetto presentato per avere l’autorizzazione ad edificare.

Queste variazioni possono essere sia di destinazione di uso, che delle caratteristiche costruttive (con particolar riguardo alle norme antisismiche), ma anche aumento della cubatura o  della superficie.

Anche in questo caso è prevista la demolizione totale dell’immobile, ma le conseguenze penali sono limitate ad una ammenda.

Abuso minore

Si verifica in quei casi in cui l’immobile è stato realizzato dietro una regolare autorizzazione a costruire, mantenendo la stessa struttura planimetria, ma non stati rispettati accorgimenti richiesti nella concessione edilizia ( es pendenza del tetto)

In questo caso la demolizione è prevista solo nel caso in cui demolendo la parte difforme non va a danneggiare la parte costruita in modo conforme al progetto autorizzato. Nel caso la demolizione non sia fattibile sono previste solo sanzioni pecuniarie.

Irrilevante

Rientrano  in questo tipo di abuso difformità di cubatura o di superficie fino al 2% delle misure concesse. Queste variazioni sono talmente irrilevanti da non essere considerate un abuso edilizio

Chi risponde di abuso edilizio

L’art 29 del DPR 380/2001 precisa : “ Il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore sono responsabili, ai fini e per gli effetti delle norme contenute nel presente capo, della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo. Essi sono, altresì, tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l’esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell’abuso.”

Lo stesso articolo prevede anche che , se il direttore dei lavori ha contestato la violazione al committente ed abbia di questo informato i tecnici del Comune, non è da ritenersi responsabile dell’abuso commesso.

Confisca

In caso di lottizzazione abusiva è prevista la confisca del terreno che entra nel patrimonio del Comune. Tale confisca è ritenuta una sanzione amministrativa per cui non viene prescritta.

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.

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