La maggior parte di coloro che acquistano casa lo fanno attraverso la sottoscrizione di un mutuo  ipotecario. Questa guida è rivolta proprio a loro, a tutti coloro che stanno addentrandosi in un mondo complesso ed articolato come quello dei mutui.

Vediamo insieme:

• Cos’è un mutuo?
• Per cosa può essere chiesto?
• A chi richiederlo?
• Copertura e durata
• Tipi di mutui
• Quanto costa un mutuo?
• Istruttoria
• Condizioni di esclusione
• Capacità di reddito
• Documenti necessari per richiedere un mutuo

Cos’è un mutuo?

Un mutuo altro non è che un contratto nel quale una parte detta mutuante consegna ad un’altra detta mutuatario una somma di denaro.

Il mutuatario si impegna a restituirla maggiorata di una percentuale stabilita (interessi) in un determinato periodo di tempo.

Questo è quanto si apprende dall’articolo 1813 del codice civile: “Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.”

Per cosa può essere chiesto un mutuo?

Un mutuo casa può essere richiesto sia per l’acquisto, sia per la ristrutturazione che per la costruzione di casa, qualunque essa sia prima, seconda, casa vacanze o altro.

Anche l’acquisto del terreno sia edificabile che agricolo può essere finanziato da un mutuo.

A chi richiederlo?

Un mutuo va richiesto ad una banca o ad una finanziaria giuridicamente autorizzata a “prestare denaro”.

Copertura e durata.

Sono finiti gli anni in cui veniva finanziato il 100% del valore dell’immobile con estrema leggerezza, ora sia banche che finanziarie ci vanno coi piedi di piombo e generalmente offrono una copertura massima dell’80%.

La durata del mutuo varia dai 5 ai 30, a volte anche 40 anni, con tassi di interessi che variano a seconda del tipo di contratto che viene sottoscritto.

Tipi di mutuo

I mutui si differenziano principalmente per il tipo di tasso che viene applicato e sono:

• Fisso: il tasso di inizio corrisponde al tasso di uscita e la rata rimane costante nel tempo
• Variabile: la durata è fissa mentre il tasso varia a seconda del variare del tasso di interesse nazionale/europeo, la rata subisce pertanto oscillazioni in base al variare del tasso.
• Misto: dove a scadenze regolari e predeterminate il mutuatario può decidere se applicare il tasso fisso o variabile per successivo periodo fino alla prossima determinazione del tasso.
• Bilanciato ( capped rate): nel quale il tasso variabile non può aumentare sopra a un certo limite stabilito nel contratto, in questo modo si sa la rata massima che si può pagare

Quanto costa un mutuo?

Prima di richiedere un mutuo è bene considerare tutte le spese che si dovranno affrontare oltre agli interessi che verranno ripartiti nelle rate.

• Spese di istruttoria: costo relativo alle procedure che svolge la banca per stabilire se il mutuo può essere concesso e valutare la capacità del richiedente di pagare il debito. Le spese di istruttoria possono essere sia un percentuale ( 0,1% – 0,5%) dell’importo richiesto o in quota fissa ( 200-300€)
• Imposta sostitutiva: a tutti i mutui di durata superiori ai 18 mesi viene applicata un imposta sostitutiva in percentuale sull’importo richiesto. Per le prime case l’imposta è dello 0,25% mentre per tutti gli immobili l’imposta sale al 2%
• Spese di perizia: prima di concedere il mutuo la banca fa valutare l’immobile da un suo tecnico di fiducia per accertare oltre al valore dell’immobile ed escludere abusi edilizi o altre situazioni che ne escludano la commerciabilità. Le spese di perizia variano da 100 a 300 €
• Spese gestione: alcune banche applicano una spesa variabile da 1 a 5€ per l’incasso di ogni rata del mutuo; dai 5 agli 8€ per l’invio della certificazione annuale degli interessi passivi; 3€ per invio delle comunicazioni di legge e 120€ per il rinnovo dell’ipoteca.
• Spese notarili: il mutuo viene concesso a seguito di un atto notarile pertanto vanno considerate anche le spesi di parcella del notaio e di tutti gli oneri ad esso collegati
• Costi assicurativi: obbligatoria la polizza scoppio ed incendio in favore dell’istituto erogante, il cui costo varia in base al valore della casa. Alcune banche richiedono polizza supplementari come quella vita.

A tutte queste spese vanno aggiunti interessi di mora in caso una o più rate vengano pagate in ritardo e le spese di tenuta del conto corrente. Oltre a queste vanno ricordate le spese per l’estinzione anticipata o le spese di surroga nel caso si riesca ad estinguere il mutuo prima della sua scadenza naturale o nel caso si decida di cambiare banca ed eventuali spese di mediazione creditizia nel caso il mutuo si ottenga per mezzo dell’intervento di un consulente.

Istruttoria

La procedura per l’ottenimento di un mutuo è particolarmente articolata

Dopo aver firmato la domanda di mutuo alla banca o altro istituto finanziario, un loro incaricato inserirà tutti i vostri dati, ricavati dalla domanda, in un database.

Poi verranno controllati i documenti del richiedente, le informazioni rilasciate al momento della domanda e la sua posizione economica.

Successivamente saranno controllate anche le posizioni dei familiari presenti nello stato di famiglia, dei datori di lavoro, di eventuali garanti e sui venditori.

Tutti questi dati saranno incrociati con una serie di parametri interni alla banca, i quali daranno un punteggio che indica il grado di affidabilità o di solvenza. Più è alto il punteggio maggiore saranno le possibilità di ottenere il mutuo. In questo modo la banca accerta in modo preciso che tipo di rischio si assume nel finanziare un mutuo e in questo modo decide se finanziarlo o no.

Condizioni di esclusione

Esistono delle circostanze per le quali un mutuo viene negato a prescindere dal punteggio ottenuto.

• Ritardi nei pagamenti di finanziamenti in corso o già chiusi
• Protesti
• Fallimenti
• Pignoramenti
• Non essere in regola col pagamento delle tasse e oneri fiscali

Capacità di reddito

Superata la fase istruttoria della pratica si passa alla fase di verifica della capacità di reddito, non solo vengono valutati le entrate del nucleo familiare, ma anche il tenore di vita che si ha.

Oltre ai redditi viene valutato

l’aspetto lavorativo: che tipo di  lavoro svolge il richiedente, se è un settore in crescita o in declino, se l’azienda è solida, da quanto tempo svolge quel lavoro in quell’azienda, se c’è la possibilità di fare carriera, ecc.

il tenore di vita: come utilizza il conto corrente e con che frequenza, tutte le entrate e tutte le uscite, se ha un fido, quante volte sfora in un anno, se è regolare con i pagamenti delle utenze, dell’affitto ecc

Insomma in questa fase la banca farà pelo e contropelo al richiedente

Va sottolineato che solitamente le banche finanziano una rata mensile non superiore ad un terzo delle entrate mensili della famiglia; ad esempio se in una famiglia di quattro persone entrano due stipendi per un totale tre mila euro, la rata massima che la famiglia può pagare è di mille euro)

Documenti necessari per richiedere un mutuo

Solitamente quasi tutte le banche richiedono i documenti qui sotto elencati, ma vi invito prima di procurarveli di sentire con la banca o la finanziaria di riferimento di che documenti ha bisogno.

• documenti d’identità
• codice fiscale
• certificato di nascita
• stato civile
• stato di famiglia,
• permesso di soggiorno ( per cittadini stranieri)
• copia del compromesso o della proposta
• planimetria dell’immobile che volete acquistare
• certificato di abitabilità
• copia dell’atto di provenienza dell’immobile
• documenti relativi al lavoro svolto.

  Se siete dipendenti

• Copia delle ultime tre buste paga
• Copia ultimo CUD( a volte anche penultimo )  o modello 730
• Dichiarazione di anzianità di servizio

Se siete lavoratori autonomi

• Iscrizione alla CCIAA
• Iscrizione all’albo ( solo per professionisti)
• Ultima dichiarazione dei redditi
• Ed estratto conto di tutti i conti correnti in possesso.

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.

Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile.

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Redazione