Quante discussioni fra inquilini e proprietari nascono sulla ripartizione delle spese sia condominiali che di manutenzione o riparazioni varie.

Il contratto stipulato fa riferimento alle spese condominiali senza specificarne la ripartizione e non accenna ad altre spese, spesso avete sentito parlare di ordinarie e straordinarie ma non vi è ben chiara la differenza.

Ecco, oggi parliamo di tutto questo, per cui se l’argomento vi interessa prendetevi cinque minuti e leggete quanto segue e se lo ritenete opportuno, quando arrivate alla fine, stampatelo e tenetelo ben in vista, non si sa mai che vi possa servire.

• Cosa dice la legge
• Ripartizioni spese condominiali
• Se l’inquilino non paga
• Ripartizioni spese relative all’immobile

Cosa dice la legge.

La legge con l’art.1576 del codice civile “Mantenimento della cosa in buono stato locativo” ci dice che: Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. In altre parole le spese di manutenzione straordinaria spettano al proprietario, mentre quelle ordinarie deve pagarle l’inquilino.

Il codice civile con l’Art. 1577 “Necessità di riparazioni” dice anche che : Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Per cui le spese straordinarie spettano al proprietario, ma l’inquilino è tenuto a comunicare al proprietario tutte le manutenzioni di cui necessita l’immobile.

Certo, la legge ci da i suoi elementi normativi, ma non è semplice capire quando siamo di fronte ad un lavoro ordinario o straordinario, per questo la giurisprudenza è piena di sentenze in cassazione che fanno luce e ci indirizzano in un argomento così ostico.

Ripartizioni spese condominiali

Per le spese condominiali vige lo stesso principio dettato dell’art.1576 c.c., ovvero all’inquilino spettano le spese correnti, ordinarie e di gestione della vita in condominio: pulizie, giardinaggio, manutenzione di ascensore, condizionatore e riscaldamento, utenze ( acqua luce gas), lo spurgo di pozzi neri e latrine ecc.

Al proprietario spettano le spese straordinarie o di conservazione dell’immobile, esempio il rifacimento degli impianti, balconi, intonaci della facciata, spese di riparazione  di caldaia condizionatore o ascensore , revisione dell’impianto antincendio ecc.

Il compenso dell’amministratore e l’assicurazione del condominio sono a carico del proprietario ( come risulta da diverse sentenze in Cassazione civile susseguitesi negli anni)

Le spese di portierato ( se presente) sono ripartite fra inquilino e proprietario rispettivamente nella misura  del 90% e 10%,

NB vorrei fare una precisazione, benché molti amministratori dividano già le spese fra proprietario ed inquilino, non ha l’obbligo di ripartire le vostre spese e non è obbligato a richiedere il pagamento delle spese all’inquilino. Molti lo fanno per agevolarvi la vita, ma ribadisco che non rientra nei loro compiti ed è loro facoltà richiedervi un aggiunta di compenso per questo servizio.

Se l’inquilino non paga?

Come anzidetto l’amministratore ha il compito di richiedere il pagamento delle spese al proprietario, anche se nel prospetto delle spese l’amministratore le ha ripartite fra proprietario ed inquilino. Se quest’ultimo non paga l’amministratore deve “bussar cassa” col proprietario il quale è obbligato al pagamento delle spese condominiali anche se in capo all’inquilino.

Il proprietario, in questo caso, ha diritto di rivalsa sull’inquilino, chiedendo il rimborso delle spese da lui sostenute.

L’inquilino ha 60 giorni di tempo per pagare, nel caso non adempiesse a questo obbligo, quando la cifra del mancato pagamento degli oneri accessori, raggiunge l’importo pari a due mensilità del canone, il proprietario potrà attivarsi per richiedere la risoluzione anticipata del contratto per morosità del conduttore e procedere con il relativo sfratto.

Ripartizioni spese relative all’immobile

L’articolo 1575 del cc  “Obbligazioni principali del locatore” al comma 1 ci ricorda che : Il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione.

Ciò premesso va detto che l’inquilino deve prendersi cura dell’immobile a lui locato come fosse il suo e deve effettuare tutte quelle spese di piccola manutenzione atte a mantenere l’immobile nel miglior modo possibile. A lui spettano tutte le spese di riparazione dovute al normale deterioramento d’uso, ovvero quelle comunemente chiamate “di ordinaria manutenzione”.

Rientrano nelle spese di piccola manutenzione la sostituzione di guarnizioni nei rubinetti, tubo della doccia, sostituzione di una maniglia o di una serratura, la riparazione di una tapparella, sostituzione di lampadine, tinteggiatura delle pareti. Ma anche manutenzione ordinaria della caldaia, prova dei fumi e controllo annuale

Sono invece a carico del proprietario tutti i costi relativi ad eventi imprevedibili ( straordinaria manutenzione), guasti dovuti all’anzianità dell’immobile( vetustà) o di adeguamento dell’immobile alle nuove norme richieste dalla legge.

Rientrano nelle spese di straordinaria manutenzione

• Guasti agli impianti (es rottura di un tubo) solo se non riconducibile ad un comportamento negligente dell’inquilino
• Adeguamento e messa  norma degli impianti
• Rifacimento intonaci
• La sostituzione di caldaia, scaldabagno, o elettrodomestici ( tv, lavatrice, frigorifero, ecc) se il loro guasto è da ricondursi alla loro vetustà.

NB se i guasti sono dovuti a negligenza dell’inquilino sono a carico dell’inquilino stesso. Ad esempio la rottura di un tubo è dovuta all’eccessivo uso di acido muriatico, se l’impianto elettrico va in corto circuito dovuto ad un cattivo uso o la caldaia si brucia perché non è stato controllato il livello dell’acqua o la pressione sono da considerarsi negligenza dell’inquilino pertanto le spese sono a suo carico. Spetta però al proprietario dimostrare la colpa dell’inquilino.

Manutenzione degli elettrodomestici

Se l’immobile affittato è completamente arredato stesso discorso riguarda la manutenzione degli elettrodomestici.

Spettano all’inquilino tutte le piccole manutenzioni dovute a piccoli guasti, compresi quelli dovuti alle incrostazioni da calcare di lavatrice e lavastoviglie

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.

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