In questo ultimo periodo si parla spesso di emergenza abitativa, soprattutto nelle grandi città e sono in molti a pensare che la causa sia da attribuire all’aumento di affitti brevi legati al turismo.
Su questo articolo de il sole24ore si legge:
Il boom degli affitti brevi cambia il volto dei centri storici, alimenta l’emergenza abitativa e spacca in due il mercato della locazione. Il fascino di una maggiore redditività, […], contribuisce ad allontanare i proprietari dalle formule contrattuali tradizionali, già penalizzate dal rischio morosità e dalla rigidità di normative vecchie da decenni.
Ma siamo sicuri che il motivo principale dell’emergenza abitativa sia dovuta ad una maggiore redditività degli affitti brevi?
Secondo me no!
Poi, perché nessuno si chiede perchė in Italia circa il 23% degli immobili sono sfitti? Ed ancora perché gli italiani preferiscono tenerli sfitti pagandoci sopra tasse, spese condominiali e manutenzione per mantenerli agibili?
Il gioco vale la candela?
Facciamo un passo indietro e torniamo a parlare di affitti brevi.
Vediamo gli adempimenti e gli oneri per affittare un immobile a fini turistici, poi sarete voi a valutare se il gioco vale la candela.
Procedura
Per poter adibire un immobile abitativo a locazione breve occorre un’autorizzazione dal Comune in cui risiede l’immobile.
Per ottenerla bisogna presentare una scia e “sottostare” a regolamenti che variano da Regione a Regione ed anche da città a città.
Una volta ottenuta l’autorizzazione occorre registrarsi sul portale della Polizia di Stato alloggiati.it per avere le credenziali dove registrare tutti gli ospiti.
Ottenuti i permessi il proprietario può iniziare ad ospitare.
Ma non é finita qui.
Deve inserire il suo alloggio nei siti specializati altrimenti nessuno saprá che quell’immobile può essere affittato a scopi turistici o come locazioni brevi.
Prima che arrivi un ospite deve preparare la casa, pulirla, cambiare le lenzuola, sistemare la biancheria da bagno e controllare che tutto sia a posto e la casa accogliente. Accendere riscaldamento o l’aria condizionata (a seconda della stagione) per far trovare una temperatura ideale all’ospite.
Deve essere disponibile al suo arrivo, per accoglierlo e fare il check-in, raccogliere e fotografare i documenti identificativi, e spiegare un minimo eventuali regiole della casa ed il funzionamento di riscaldamento aria condizionata ed elettrodomestici vari.
Arrivato l’ospite, il proprietario ha 24 ore di tempo per registrarlo sul portale della questura per inserire i dati nei vari portali di statistica provinciali e regionali.
Quando l’ospite lascia l’immobile (solitamente dopo una notte o due) deve tornare a fare il cambio della biancheria e ripulire tutto l’appartamento per accogliere altre persone.
E chi non ha tutta questa disponibilità di tempo?
Oneri
Chi non ha disponibilità di tempo si affida ad agenzie specifiche in affitti brevi e turistici per reperire e seguire i cluenti (dico specifiche perché sono poche quelle disposte a seguire tutta la parte burucratica) e ad imprese di pulizie per pulirlo. Diciamo che fra spese di Agenzia e spese di pulizia va via circa il 30% minimo.
A questo va aggiunto il 21% della cedolare secca sugli affitti o la % di competenza Irpef a seconda della scelta fiscale che esercita il proprietario.
Vedete che un 50% delle entrate se ne va via; a meno che,il proprietario non abbia tanto, tantissimo tempo a disposizione.
Va inoltre considerato che, nelle grandi città Venezia, Firenze, Roma, Bologna, Milano, Napoli ecc. gli immobili possono essere sempre pieni, ma nelle cittá meno importanrti, molti giorni gli immobili rimangono vuoti. Inoltre non va dimenticato che la normativa prevede, per l’attività di accoglienza esercitata da privati e non in forma imprenditoriale, la possibilità di accoglienza limitata a un certo numero di notti all’anno.
Ttornando alla domanda iniziale il gioca vale la candela?
In alcuni casi certamente si, in molti no.
Allora cosa spinge i proprietari a tanto lavoro per pochi spiccioli in piu? Ed ancora siamo sicuri che l’emergenza abitativa sia da imputare alle locazioni brevi?
Andiamo avanti
Si sono ancora qui a dirlo, e non mi stancherò mai di dirlo la legge sulle locazioni va cambiata.
Ne sono sempre stata convinta e ogni giorno che passa lo sono ancora di più.
Leggete quanto accaduto ad un mio concittadino (articolo di forlitoday), sembra incredibile, ma purtroppo é realtà.
La redazione di Forlitoday titola e sottotitola:
L’altra faccia dell’emergenza abitativa, l’odissea del locatore: “Casa sfasciata dopo lo sfratto”
“E’ l’altra faccia dell’emergenza abitativa: la difficoltà dei proprietari degli immobili dati in affitto di ottenere il pagamento del canone e le procedure lente e tortuose degli sfratti“
Si perché i sindaci fanno presto a parlare di emergenza abitativa, ma poi se ne fregano delle conseguenze.
La legge va cambiata
Come emerge da questo articolo (non so chi sia l’autore ma a lui/lei vanno tutti i miei complimenti per aver centrato in pieno il problema)
[…] se da una parte c’è la difficoltà a pagare l’affitto per le famiglie indigenti, è anche vero che a fare da “ammortizzatore sociale” del disagio abitativo è in questi casi solo un altro privato, che alla fine si sobbarca i costi aggiuntivi come il ripristino di spazi danneggiati e il salato carico fiscale su somme neanche realmente percepite. Così che, alla fine, lo Stato e l’apparato pubblico non si fanno carico del costo della problematica di quella “fascia grigia di soggetti” che sono fuori dai criteri per la concessione di un alloggio pubblico (che pure arriva dopo anni di liste d’attesa) ma anche non in grado di reggere un affitto a libero mercato. Con l’aggiunta di tutti quelli che ci marciano, pur avendo magari anche la possibilità di pagare.“
Ecco il problema é proprio questo, un privato cittadino, non può fare da ammortizzatore sociale al posto dello stato e neppure può essere preso in giro da chi “potrei ma non voglio pagare l’affito”.
Ache perché nella maggior parte dei casi i privati che affittano un immobile (ribadisco privato non immobiliare) hanno bisogno a loro volta di quei soldi per tirare ad arrivare alla fine del mese e comunque non si arricchiscono con quell’affitto.
Mazziati si, Cornuti no
Da una parte i proprietari fungono, a loro insaputa, da ammortizzatore sociale e dall’altra le legge sulle locazioni (che risale al 1998 – 20 e passa anni fa) tutela in tutto e per tutto i conduttori.
Un locatore che affitta casa, se l’inquilino smette di pagare la pigione si trova:
- con l’appartamento occupato per anni
- dover affidarsi ad un avvocato (sostenendo costi notevoli) per avviare le pratiche di sfratto
- deve pagare le spese condominiali spettanti all’inquilino moroso
- a pagare le tasse come avesse percepito gli affitti stabiliti nel contratto fino a sentenza del tribunale che attesta la mancata riscossione degli. -questo ultimo punto é stato modificato dal decreto crescita e per i contratto stipulati dopo gennaio 2020 le tasse saranno pagate in base ai canoni percepiti
- a ristrutturare l’immobile rovinato dal conduttore moroso e incivile.
Un bagno di sangue. Fra affitti non percepiti, tasse, avvocato e pratiche varie si parla di diverse migliaia di euro senza tener conto dei mesi, a volte anni che occorrono per rientrare in possesso del proprio appartamento.
Su questo argomento vi segnalo alcuni miei articoli sugli sfratti:
Come risolvere l’emergenza abitativa?
Se si vuole risolvere l’emergenza abitativa occorre mettere mano seriamente alla legge sulle locazioni ormai obsoleta e dare garanzie a quei proprietari di immobili privati cittadini che attualmente ne fanno le spese.
- Contrastare i morosi seriali
Passatemi il termine. Risulta spesso che le persone sfruttate per morosità siano ben noti agli ufficiali giudiziari per averli già sfrattati almeno un paio di volte.
Per contrastare questo tipo di inquilini si dovrebbe, a mio avviso, istituire un “certificato della solvibilità abitativa” una sorta di certificato del casellario giudiziale e dei carichi pendenti, nel quale vengono inseriti tutti gli sfratti o le procedure per morosità che la persona ha avuto negli anni.
E non mi si venga a tirare fuori la privacy.
Esiste la centrale rischi finanziari dove le banche verificano se un soggetto é potenzialmente solvibile prima di concedere un prestito.
Esiste anche un certificato dei carichi pendenti per verificare la fedina penale di un soggetto.
Possibile che la privacy entri in gioco solo quando c’é da tutelare un cittadino qualunque?
Si potrebbe fare in modo che sia il futuro conduttore a richiederlo e a mostrarlo al locatore su sua richiesta. In questo modo il locatore dovrebbe essere più tutelato.
2. Politiche sociali mirate
Per aiutare quelle famiglie, quei cittadini, che per motivi vari, non riescono ad arrivare alla fine del mese ed a pagare l’affitto, pur volendolo fare, occorre attuare politiche mirate.
Se da un lato i Comuni non hanno fondi per costruire altri immobili popolari, come avveniva negli ani 50-60 del secolo scorso, ora il numero di famiglie indigenti é aumentato.
I comuni potrebbero mettere a disposizione dei proprietari dei fondi a copertura della differenza che corre tra l’affitto che il cittadino pagherebbe in una casa popolare e l’ammontare richiesto dal canone concordato previsto per quell’immobile. In questo modo il comune riuscirebbe a sopperire all’emergenza abitativa con una spesa ridotta senza scaricare il tutto sul privato.
3. Procedure di sfratto più brevi
Non é concepibile che in un paese civile un onesto cittadino per rientrare in possesso del suo immobile debba impiegare tanto tempo e spendere tanti soldi. Anche questo é un punto da rivedere e semplificare.
PS. Non voglio avere la superbia di pensare che le mie proposte siano la risposta ai tanti problemi legati alle locazioni. Sono solo idee, che spero possano essere considerate da associazioni di proprietari e inquilini e che si facciano portavoce di queste o altre idee per cercare di risolvere il problema.
Per finire
Per finire torniamo alla domanda iniziale:
Ma siamo sicuri che il motivo principale dell’emergenza abitativa sia dovuta ad una maggiore redditività degli affitti brevi?
A voi la risposta.
