Sono molti i locatori che mi hanno chiesto se è meglio richiedere il deposito cauzionale o la fidejussione al conduttore con cui sottoscrivono il contratto di affitto e quale delle due formule li tutela di più. Oggi cerchiamo di vederlo insieme.

Ma nei fatti, deposito cauzionale e fidejussione sono la stessa cosa?

Qualunque proprietario ha interesse che l’inquilino paghi regolarmente l’affitto perché per lui è un reddito. Questo interesse, secondo le leggi in vigore sulla locazione, è garantito dal deposito cauzionale

Cos’è il deposito cauzionale?

È la somma di denaro che il conduttore versa al locatore al momento della sottoscrizione del contratto di locazione.

La legge 392/78 stabilisce che la somma di denaro destinata a  deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone pattuito ed è produttiva di interessi legali, salvo diverse pattuizioni fra le parti. La somma stabilita va espressamente inserita nel contratto di locazione

Cosa copre il deposito cauzionale?

Questa somma tutela il proprietario da eventuali danni che l’inquilino possa causare all’immobile e per recuperare mensilità di affitto non pagate.

Come viene versato il deposito cauzionale?

La sopra citata legge sulle locazioni prevedeva il pagamento del deposito tramite libretto al portatore intestato al conduttore ( inquilino) e consegnato al proprietario (locatore).

Oggi questa norma va in conflitto con l’attuale legge sulle transazioni bancarie che  prevede la dismissione di tutti i libretti di risparmio.

Allora come si versa? Anche se la somma viene scritta nel contratto è bene che questa sia tracciabile attraverso assegno o bonifico bancario, oppure tramite una fidejussione bancaria o assicurativa.

Vorrei specificare una cosa:

Il deposito cauzionale non può essere trattenuto in conto canoni.

Non è un anticipo sulle mensilità versate e l’inquilino non può smettere di pagare l’affitto due/tre mesi prima della sua uscita per recuperare la somma versata al momento della sottoscrizione del contratto.

Questa è una pratica molto diffusa fra gli inquilini, ma è assolutamente contro la legge. Il deposito cauzionale, come specificato in tutti i contratti verrà riconsegnato al conduttore al termine della locazione, dopo il trasloco, a patto che non vi siano danni all’immobile e siano state rispettate tutte le norme del contratto che qui vi riporto

A garanzia delle obbligazioni tutte che assume col presente contratto, il conduttore  versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia quietanza) una somma di euro [ …] pari a n.[…] mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale come sopra costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell’unità immobiliare sia dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

All’uscita dell’inquilino dall’immobile è buona regola redigere un “verbale di riconsegna”( sarebbe bene fare anche un primo verbale di consegna al momento in cui si firma il contratto dove specificare lo stato dell’immobile e di eventuali arredi, ma non lo fa mai nessuno) nel quale si specificano tutti i danni arrecati all’immobile ed agli arredi presenti, quantificandoli economicamente. In base a questo verbale il proprietario potrà trattenersi parte o tutto il deposito ricevuto.

ATTENZIONE: i danni subiti sono diversi dal normale deperimento dovuto al tempo trascorso e al  normale uso dell’abitazione. Questi ultimi non possono essere imputati a carico dell’inquilino.

L’inquilino ha 10 anni di tempo per ricorrere contro il proprietario e richiedere la somma del deposito se trattenuto senza motivo.

Cos’è una fidejussione?

La fidejussione è una nuova forma di garanzia che il proprietario dell’immobile può richiedere all’inquilino al momento di sottoscrivere il contratto di locazione.

Diciamo che non è proprio nuova come forma di garanzia ma che, la sua richiesta da parte dei proprietari, sta prendendo sempre più piede, per tutelarsi da eventuali morosità ed evitare sfiancanti procedure di  sfratto.

In poche parole la  fidejussione è una garanzia che banca o assicurazione assumono nei confronti del locatore con la quale provvedono al pagamento del canone nel caso in cui non lo faccia il conduttore.

Nel caso l’inquilino non paghi l’affitto il proprietario può rivolgersi al garante ( banca o assicurazione) e richiedere il pagamento del canone.

Cosa copre?

Solitamente copre il mancato pagamento del canone per il numero di mesi previsti dalla fidejussione e gli eventuali danni arrecati all’immobile solo se espressamente richiesti.

CONSIGLIO: richiedete la fidejussione “a prima richiesta” che vi garantisce il pagamento della somma immediatamente. In caso di fidejussione “normale” per poter avere i vostri soldi dovrete ricorrere in giudizio e li avrete solo a seguito di una sentenza del tribunale.

I vantaggi

Con la fidejussione traggono vantaggio sia il proprietario che l’inquilino.

Il primo ha la garanzia di non rimettere dei soldi con la locazione, mentre il secondo, se la fidejussione copre anche il deposito cauzionale, non deve tirare fuori una somma iniziale abbastanza elevata

Contro

Per avere la fidejussione,  banca o ente assicurativo, verifica il rischio che corre nel fare da garante all’inquilino, per cui se la persona non è solvibile può essere rifiutata.

il costo annuale della fidejussione è in capo all’inquilino.

Torniamo alla domanda iniziale, meglio il deposito o la  fidejussione?

A mio modesto parere è più tutelante per il locatore una fidejussione bancaria, ma c’è da dire che non è facile ottenerla.

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.

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