L’acquisto di un immobile rappresenta spesso l’esaudimento di un desiderio. In ogni caso si tratta di un investimento economico più o meno grande, ma comunque rilevante.

L’acquisto può riguardare: un immobile di nuova costruzione o anche un immobile datato; un immobile singolo, a schiera, o situato in un tradizionale condominio.

Chiaramente chi acquista un bene di qualsiasi tipo spera che funzionerà e sarà utilizzabile senza problemi: ciò vale tanto più per chi abbia investito magari centinaia di migliaia di euro per l’acquisto di una casa.

Purtroppo, capita con una certa frequenza che un immobile acquistato manifesti problemi o vizi: infiltrazioni, muffe, mal funzionamento di impianti, accessori promessi e mancanti, ecc.

Cosa fare in questi casi?

Gli obblighi legali in caso di vizi

La legge prevede diversi rimedi in caso di vizi in un immobile.

Probabilmente è opportuno rivolgersi a degli avvocati esperti in diritto immobiliare: per una consulenza, per valutare anche se sia necessaria l’invio di una diffida da parte dell’avvocato immobiliarista e se occorra una perizia di un tecnico.

Come ora diremo, anche un piccolo errore può far perdere il diritto al risarcimento dei danni.

Gli aspetti problematici sono diversi e cercheremo di evidenziarli in modo semplice.

Anzitutto, non tutti i difetti o vizi sono risarcibili ma solo i cosiddetti vizi occulti. I vizi conosciuti o riconoscibili senza eccessivo sforzo al momento della vendita si ritengono giuridicamente accettati: infatti, se compro una casa con il pavimento rovinato e il difetto si vede, non posso poi lamentarmi e chiedere il risarcimento del costo di ripristino. Nella sostanza il diritto ritiene che ciò che era visibile è stato accettato e considerato nel prezzo.

Ma può capitare che tra preliminare e rogito ci si accorga di vizi e difetti prima non percepiti. Il consiglio è quello di inserire nel rogito notarile l’elenco dei difetti presenti che si vedono ma non si accettano, facendo impegnare se possibile il venditore alla riparazione. Se anche questo impegno manca (perché il venditore contesti il suo obbligo ad esempio indicando che i vizi erano noti), è comunque utile indicare che il compratore acquista ma si riserva l’azione per il risarcimento dei vizi che ha riscontrato appunto tra preliminare e rogito.

L’assenza di una indicazione di questo tipo nel rogito potrebbe portare a far ritenere accettati i difetti conosciuti prima del trasferimento di proprietà.

I termini per la denuncia dei vizi

Quali sono quindi i vizi risarcibili?

Si tratta appunto dei soli vizi occulti: i vizi e difetti non percepibili facilmente al momento dell’acquisto. Perché si tratti di difetti occulti la Cassazione non richiede che fossero totalmente inesistenti, ma che non ci fosse una piena percezione della loro esistenza o anche solo consistenza.

Facciamo un esempio per intenderci: una piccola fessurazione dell’immobile non necessariamente fa pensare a un rischio rilevante o addirittura a un rischio di stabilità della casa; allo stesso modo, una macchia sul muro non necessariamente fa pensare a infiltrazioni.

Per cui la presenza di segni esteriori di un possibile vizio non lo rende conosciuto.

La conoscenza, che fa perdere la natura di vizio occulto, è una conoscenza piena del vizio, delle sue cause, della sua gravità ecc.

Generalmente, la Cassazione fa ritenere che ci sia una conoscenza piena del vizio in presenza di una perizia tecnica redatta da un geometra o altro tecnico specializzato. Dopo una tale verifica, anche il cliente privato ha una piena conoscenza del vizio grazie ai chiarimenti del tecnico riportati nella perizia.

Dunque, la garanzia c’è per i vizi occulti così intesi.

Una volta scoperta l’esistenza di tali vizi (o, meglio, una volta avuta una piena percezione degli stessi) vi è l’obbligo di denuncia al venditore e/o al costruttore. Il termine è di 8 giorni per il contratto di vendita e di 60 per quello di appalto.

E questo è un primo dato importate da ricordare perché il ritardo nell’invio della diffida contenente la segnalazione della presenza del vizio può far decadere dal diritto al risarcimento per i costi di riparazione.

La prescrizione per l’azione di garanzia

Una volta inviata la diffida, che può essere fatta anche senza l’aiuto di un avvocato immobiliarista, è però necessario valutare se l’acquirente è nei termini per far valere la garanzia.

Nel contratto di vendita, chi compra ha una garanzia di 1 anno: se i vizi si manifestano più di dopo 1 anno dopo il rogito, di regola il compratore non ha tutela.

Nel contratto di appalto (l’ipotesi si può riferire a chi si sia fatto costruire la casa o a chi l’abbia acquistata dal costruttore) la prescrizione è invece di due anni.

Dei termini più lunghi sono applicabili per i gravi difetti: si tratta dei vizi più rilevanti e spesso collegati agli elementi strutturali dell’immobile, anche se non è necessario che si arrivi a un problema statico (una delle ipotesi più frequenti di gravi difetti è quella delle infiltrazioni). In caso di gravi difetti vi è un diritto della durata decennale all’intervento da parte del costruttore: per cui, se l’acquisto è stato fatto da più di 1 anno ma la costruzione ha meno di 10 anni, vi può essere comunque una tutela.

Il ruolo dell’avvocato immobiliarista e del perito

In questo genere di problematiche coinvolgenti i vizi degli immobili, come anticipato e per le ragioni ora evidenziate, può essere utile la consulenza di avvocati immobiliaristi e di periti: questo soprattutto per rispettare i formalismi che la disciplina impone e i termini rigorosi che devono essere rispettati per non perdere il diritto al risarcimento.