Come è noto, la legislazione italiana, per andare incontro alle esigenze dei singoli cittadini, mette a disposizione diversi tipi di contratto di locazione ad uso abitativo. Proprio per la pluralità di contratti da poter adottare, molte persone trovano difficoltà nello scegliere quello più adatto alle proprie esigenze. La cosa, in realtà, è più semplice di quello che si pensi perché il legislatore, per ogni tipo di contratto, ha messo chiari paletti da seguire per fare la scelta più corretta.
Oggi andiamo a conoscere meglio il contratto a canone libero, la tipologia più utilizzata, conosciuto anche come contratto 4+4.
Questo contratto prende il nome “a canone libero” dal fatto che il canone è liberamente stabilito dalle parti mentre 4+4 dalla sua durata che non può essere inferiore ai quattro anni e si rinnova per altri quattro.
Forma del contratto 4+4
Il contratto di locazione a canone libero, come ogni tipo di contratto, prevede la forma scritta e la sua registrazione. Ciò vuol dire nessun tipo di accordo verbale viene riconosciuto dalla legge. Gli accordi intercorsi fra proprietario e inquilino, devono essere scritti e registrati entro 30 giorni all’agenzia delle entrate.
La locazione è un contratto col quale il locatore (proprietario dell’immobile) cede il suo immobile in uso ad un conduttore (inquilino) per un determinato periodo di tempo e dietro il pagamento di una somma concordata (definizione estrapolata dall’Art.1571 cc).
Il contratto di locazione è un patto, riconosciuto dalla legge, un accordo fra privati dove le parti possono stabilire condizioni proprie purché queste non vadano contro quanto stabilito dalle leggi in materia di locazione abitativa (legge 431 del 1988 e la legge 392 del 1978).
Caratteristiche del contratto 4+4
Come appena visto, le parti possono variare o aggiungere clausole specifiche in base alle proprie esigenze, ma vi sono alcuni “elementi indispensabili” e quelli che vanno a caratterizzare il tipo di contratto che non devono mai mancare nella sua stipula.
Canone di locazione
La particolarità di questo contratto è la libera pattuizione dell’importo del canone.
Questo tipo di contratto è di gran lunga la forma di contratto più utilizzata proprio perché l’importo del canone è liberamente determinato dalle parti.
L’importo del canone deve essere palese, cioè interamente dichiarato, non possono essere aggiunte cifre “a parte” pattuite verbalmente, ad eccezione delle spese condominiali.
Nel contratto di locazione devono essere specificati:
- importo del canone annuo;
- condizioni di pagamento;
- se è prevista la rivalutazione annuale.
Durata della locazione
La durata del contratto è stabilita dalla legge ovvero quattro anni rinnovabili obbligatoriamente (salvo casi particolari e determinati dalla legge) per altri quattro. Questo non vuol dire che l’inquilino è obbligato a rimanere per tutta la durata del contratto, no, se la sua situazione cambia e diventa difficoltoso il proseguo della locazione, può inviare una raccomandata al proprietario dando un preavviso si sei mesi (o quanto stabilito nel contratto) nella quale comunica la data in cui lascerà l’immobile e la motivazione.
Diversa è invece la posizione del proprietario che non può mandare via l’inquilino prima della seconda scadenza del contratto. Solo se rientra nei casi previsti dalla legge (ad esempio se l’immobile serve al proprietario o ad un suo parente entro il secondo grado, per andare loro stessi ad abitare l’immobile) può richiedere la restituzione dell’immobile allo scadere del quarto anno dandone comunicazione per lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
In ogni modo alla prima scadenza, se nessuna delle parti manifesta la sua intenzione a non rinnovare il contratto, questo si rinnova automaticamente.
A quali immobili si applica?
Il contratto a canone libero, come detto è regolato dalla legge 431 del 1998 e si applica a tutti gli immobili di civile abitazione ad eccezione di:
- immobili ad interesse storico , artistico ed archeologico,
- abitazioni signorili, ville castelli e palazzi (categoria A1, A8,A9),
- immobili di edilizia residenziale pubblica (case popolari)
- alloggi turistici
- immobili di uso diverso da quello abitativo
Registrazione del contratto
La legge prevede che ogni contratto sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua firma.
ATTENZIONE: ho detto 30 giorni non un mese, perché abbiamo mesi da 31 giorni e per il fisco se si registra al trentunesimo giorno scatta la sanzione. Mi raccomando!
La registrazione del contratto può essere fatta sia presentandosi direttamente all’ufficio competente che per via telematica. In entrambi i casi va presentato un modello RLI, il modello F24 elide col quale vengono pagate le impose di registro e un numero congruo di marche da bollo.
Il contratto a canone libero paga un’imposta di registro del 2% sull’importo del canone annuo con un minimo di imposta pari a 67 euro.
L’imposta di registro va pagata ogni anno al momento del rinnovo annuale del contratto. Qualora il locatore opti per la cedolare secca l’imposta di registro non è dovuta.
Imposte
Fiscalmente il proprietario paga l’Irpef sull’85% del canone di locazione percepito. Se invece opta per il regime fiscale a cedolare secca, il canone percepito non fa cumulo in dichiarazione dei rettiti e paga il 21% sull’importo percepito annualmente.
Per quanto riguarda l’inquilino che sottoscrive questo tipo di contratto ha diritto ad una detrazione fiscale di 300 euro se il suo reddito complessivo non supera i 15.493,71€, o di 150 euro se il suo reddito è compreso fra i 15493,71 ed i 30.987,41€
Potete scaricare un fac-simile del contratto nell’area documenti
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