Oggi vi parlo di un argomento, il comodato d’uso, che mi sono trovata a valutare in famiglia. Non potendo per motivi vari donare a mio figlio un immobile ereditato da mio padre, sto valutando di darglielo in comodato d’uso gratuito. Penso che sia una possibilita precista dalla legge pared ticolarmente interessante, per cui ho deciso di parlarvene.
In questo articolo cercherò di dare risposta a queste domande.
- Cos’è il comodato d’uso?
- Cosa dice la legge?
- Durata del comodato
- Obblighi del comodatario
- Contratto, registrazione e aspetti fiscali
- Gratuito e oneroso
- Domande più frequenti.
Cos’è il comodato d’uso
Il Comodato è un tipo di contratto riconosciuto dal nostro ordinamento nel quale un proprietario detto comodante, consegna ad un’altra persona detta comodatario, un suo bene (mobile o immobile) in modo che quest’ultima se ne serva, a titolo gratuito, per un determinato periodo con l’obbligo di riconsegnarlo al termine del contratto.
Noi come sempre parleremo solo del comodato d’uso di beni immobili.
La differenza che c’è fra comodato e locazione sta appunto nella gratuità del contratto, del godimento dell’immobile.
Cosa dice la legge
Il comodato è regolato dagli articoli che vanno dal 1803 al 1812 del codice civile che ne regolano tutti gli aspetti. Vediamoli insieme:
Art. 1803 (Nozione)
Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.
Art. 1804 (Obbligazioni del comodatario)
Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.
Art. 1805 (Perimento della cosa)
Il comodatario è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria. Il comodatario che impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello a lui consentito, è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, qualora non provi che la cosa sarebbe perita anche se non l’avesse impiegata per l’uso diverso o l’avesse restituita a tempo debito.
Art. 1806 (Stima)
Se la cosa è stata stimata al tempo del contratto, il suo perimento è a carico del comodatario, anche se avvenuto per causa a lui non imputabile.
Art. 1807 (Deterioramento per effetto dell’uso)
Se la cosa si deteriora per solo effetto dell’uso per cui è stata consegnata e senza colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.
Art. 1808 (Spese per l’uso della cosa e spese straordinarie)
Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa. Egli però ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti.
Art. 1809 (Restituzione)
Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.
Art. 1810 (Comodato senza determinazione di durata)
Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.
Art. 1811 (Morte del comodatario)
In caso di morte del comodatario, il comodante, benché sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l’immediata restituzione della cosa.
Art. 1812 (Danni al comodatario per vizi della cosa)
Se la cosa comodata ha vizi tali che rechino danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento qualora, conoscendo i vizi della cosa, non ne abbia avvertito il comodatario.
Durata del comodato
Come abbiamo visto negli articoli 1809 e 1810, l’immobile va sempre restituito al legittimo proprietario alla scadenza del contratto.
Quando nel contratto vi è una data entro la quale l’immobile deve essere restituito viene detto a tempo determinato, mentre se la data non è espressa, viene detto precario o indeterminato.
Nel contratto precario il comodatario è tenuto a restituire l’immobile al comodante non appena gli venga richiesto di restituirlo.
Obblighi delle parti
Come abbiamo visto nell’articolo 1804 del codice civile il comodatario ha l’obbligo
- Di custodire e conservare l’immobile con diligenza
- Utilizzare l’immobile solo per l’uso pattuito.
- Restituire l’immobile al proprietario comodante alla data prevista
- Non può cedere il diritto ad altra persona
- Inoltre sono a suo carico tutte le spese di gestione ordinaria dell’immobile, mentre se spese straordinarie rimangono a carico del comodante a meno che queste non siano necessarie a causa di un cattivo uso da parte del comodatario.
Registrazione del comodato
Come abbiamo visto il codice civile non prevede l’obbligo di forma scritta per il comodato, tuttavia riguardo agli immobili è opportuno predisporre il contratto in forma scritta sia per evitare contenziosi che possono nascere, sia per preservare l’immobile dall’usucapione.
Il comodato d’uso in forma scritta deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione
Domande più frequenti.
In caso di morte del comodatario subentrano gli eredi?
Ni! È a discrezione del comodante, se esso richiede la restituzione del bene prima della data prevista, l’immobile deve essere restituito.
Le tasse sull’immobile a chi spettano?
L’IMU spetta al proprietario
La TASI se prevista dal comune e se per il comodatario l’immobile non è abitazione principale, la tasi viene pagata da entrambi nella percentuale stabilita dal comune.
La TARI è a completo carico del comodatario
NB nel caso il comodato d’uso sia fra genitore e figlio e questi destina la casa come abitazione principale, si ha diritto a determinate agevolazioni fiscali, fra cui riduzione del 50% di IMU e TASI
Conclusioni
Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.
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