La legge prevede l’obbligo di nomina di un amministratore per tutti i condomini sopra le 8 unità, per cui sono molti i condomini che avendo dimensioni inferiori ne sono privi. Oggi vediamo insieme come va gestito un condominio in assenza di amministratore.

Quando è obbligatorio l’amministratore

Dopo l’entrata in vigore della riforma del condominio del 2013, l’amministratore è obbligatorio in tutti i condomini sopra le 8 unità ( prima l’obbligo nasceva con più di quattro unità).

«Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario»

art. 1129, primo comma, c.c.

Pertanto la legge impone la nomina di amministratore sopra le otto unità, ma ciò non toglie la facoltà dei condomini di nominarlo anche in presenza di meno unità abitative.

Ciò non significa che sotto le otto unità non vi sia condominio, perché il condominio nasce automaticamente con due unità e due proprietari diversi. Per cui una bifamiliare è già un condominio. Il legislatore ha ipotizzato che in palazzine con pochi condomini sia più facile andare d’accordo e la gestione economica del condominio sia più facile.

Nominare un “facente funzioni”

Se vivete in una palazzina con meno di nove unità e di comune accordo agli altri condomini avete deciso di non nominare un amministratore esterno al condominio, dovete attenervi a delle regole ben precise.

Come per ogni tipo di condominio:

• tutte le decisioni, sia per lavori ordinari o straordinari, che per le spese comuni vanno prese dall’assemblea dei condomini.
• attenersi ad un regolamento condominiale o attenersi a quanto predisposto dal codice civile in materia condominiale.

Per gestire al meglio un condominio senza amministratore va nominato un condomino “facenti funzioni” ovvero una persona all’interno del condominio che si assume le responsabilità di svolgere le mansioni che spettano normalmente all’amministratore.

La più importante è sicuramente quella di riscuotere le quote condominiali e pagare le spese necessarie al buon funzionamento del condominio.

Per saperne di più vi rimando a questo articolo dove trovate tutto quello che dovete sapere sull’amministratore di condominio

Questa nomina deve essere fatta in un’assemblea dei condomini e deve essere verbalizzata in un apposito registro.

Codice fiscale del condominio

Il condominio è considerato, dal punto di vista fiscale, un sostituto d’imposta.

Il sostituto d’imposta è un soggetto che sostituisce tutto o in parte il contribuente. Il sostituto d’imposta trattiene le imposte (nel caso del condominio, dovute per compensi a lavoratori autonomi che eseguono lavori per il condominio o, se presenti per dipendenti) e le versa allo stato al posto del lavoratore.

Per poter effettuare questi versamenti occorre aprire il codice fiscale del condominio.

Il codice fiscale, in questo caso può essere richiesto sia dal condomino “facenti funzioni” che da un qualsiasi condomino. Per ottenerlo ci si deve recare all’agenzia delle entrate di competenza territoriale e richiederlo a nome del condominio.

Viene richiesto una sola volta e rimane immutato nel tempo, anche se successivamente verrà nominato un amministratore il codice fiscale non cambierà.

Col codice fiscale del condominio vanno versate le ritenute d’acconto dei collaboratori e va presentato il modello 770.

Inoltre il codice fiscale del condominio è necessario per usufruire dei benefici fiscali previsti per lavori edili

Apertura conto corrente del condominio

Dopo la costituzione del condominio occorre recarsi in banca ed aprire un conto corrente sul quale far transitare tutte le entrate e tutte le uscite relative alla gestione del condominio. Anche in questo caso può essere richiesto sia dal condomino “facente funzioni ” che da un qualsiasi altro condomino.

Il conto corrente del condominio può essere aperto in un qualsiasi istituto di credito o postale.

Affissione dell’informativa

Altro adempimento obbligatorio, è l’affissione dell’informativa con i recapiti del condomino facente funzioni a cui tutti i proprietari e persone terze possano fare riferimento in caso di necessità o problemi.

I miei consigli, per ora, si fermano qui! Se avete domande, volete aggiungere informazioni, o raccontarci la vostra esperienza in merito, potete scrivermi nei commenti oppure inviarmi una mail. Continuate a seguirmi anche sulla mia pagina facebook e condividete i miei articoli, sui vostri social, per dar modo ad altri di leggerli. Grazie!