Quando ci si appresta ad acquistare un immobile viene sempre richiesta una caparra; questa può essere confirmatoria o penitenziale. Sotto certi punti di vista possono sembrare uguali, ma non lo sono ed oggi vedremo le differenze che corrono fra le due.
In particolar modo parleremo di
- cos’è la caparra
- caparra confirmatoria
- inadempienza dell’acquirente
- inadempienza del venditore
- cosa dice il codice civile
- caparra penitenziale
- differenze fra i due tipi di caparra
Cos’è la caparra?
La caparra è una somma di denaro data dalla parte acquirente alla parte venditrice per garantire che adempirà a tutte le obbligazioni, ovvero che rispetterà tutti gli impegni, che si è assunta con la firma di un contratto.
Questa può essere confirmatoria o penitenziale e la loro differenza nasce dalle diverse conseguenze che ne derivano in caso di inadempienza di una delle parti.
Caparra confirmatoria
Come abbiamo appena visto la caparra è una somma di denaro dato a garanzia per portare a termine un determinato impegno ( nel nostro caso l’acquisto di una casa).
Nel caso l’impegno preso vada a buon fine, per cui l’acquirente acquista l’immobile che si era impegnato ad acquistare, la somma versata a titolo di caparra viene considerata parte del prezzo totale di acquisto, pertanto l’acquirente verserà al venditore solo la parte rimanente.
Inadempienza dell’acquirente
Diverso è il caso in cui l’acquirente per vari motivi, anche indipendenti dalla sua volontà, non riesce a portare a termine l’impegno preso per cui non acquista più la casa che aveva deciso di acquistare.
In questo caso l’acquirente perde il denaro versato.
Il venditore dal canto suo ha due possibilità,
- trattenere la caparra e ritenere sciolto l’impegno precedentemente preso
- trattenere la caparra e rivolgersi all’autorità giudiziaria per obbligare l’acquirente a concludere l’impegno precedentemente preso, ovvero obbligarlo all’acquisto, oppure ad un risarcimento del maggior danno subito
Inadempienza del venditore
In caso sia il venditore che per un qualunque motivo decida di non vendere più, questo deve restituire la somma ricevuta a titolo di caparra maggiorata di pari importo ( raddoppio della caparra).
Anche l’acquirente può decidere di rivolgersi all’autorità giudiziaria per obbligare il venditore a vendergli la casa o ad un risarcimento del danno.
Cosa dice il codice civile
La caparra era contemplata anche nel codice del 1865 per l’importanza che rivestiva in caso di “risarcimento del danno”. l’attuale codice civile , all’articolo 1385, enuncia
“Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.”
Caparra penitenziale
La caparra penitenziale invece sottintende già un diritto di recesso per la parte inadempiente qualunque essa sia.
Se la parte inadempiente è l’acquirente perde il denaro versato, mentre se inadempiente è il venditore questo deve restituire il doppio della caparra ricevuta.
Nessuna delle parti può procedere per via legali per obbligare l’altra a concludere l’impegno precedentemente preso o chiedere il risarcimento del maggior danno subito.
Nel caso in cui nessuna delle due parti sia inadempiente e la compravendita venga conclusa, la somma versata deve essere scontata dal prezzo totale dell’acquisto.
Codice civile
La caparra penitenziale è contemplata nell’art.1386 del cc
Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.
Differenze fra i due tipi di caparra.
Da quanto appena visto, emerge che la differenza fra le due forme di caparra sta nel fatto che quella confirmatoria costituisce una forma di autotutela preventiva del danno causato dalla controparte, ma non pone limiti ad una richiesta di maggior danno subito. Mentre la caparra penitenziale sottintende già la possibilità di una delle parti di recedere al contratto pertanto non può essere richiesto un risarcimento danni.
Conclusioni
Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.
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