L’emergenza sanitaria che ha colpito il nostro paese negli ultimi mesi ha portato il Governo e di conseguenza tutti noi a calarsi in situazioni che mai avremmo immaginato. Una di queste è il distanziamento sociale per evitare il propagarsi del contagio. Distanziamento sociale necessario ed imposto in ogni ambito, anche quello condominiale.

Gli amministratori di condominio sono stati costretti, come tutti i professionisti, a modificare lo svolgimento della loro attività.

Non rientrando in quelle professioni costrette per decreto a sospendere la loro attività, gli amministratori di condominio hanno dovuto limitare gli incontri in ufficio, sono consentiti solo su appuntamento e solo una persona per volta.

Nessun cliente può sostare nella sala d’aspetto in attesa del suo turno e dove possibile i dipendenti devono lavorare in smart working.

Tutti gli interventi e sopralluoghi, se non di estrema necessità sono stati annullati così come tutte le assemblee già programmate e da programmate sono state rinviate a data futura.

Tutti ci auguravamo che questa situazione fosse limitata nel tempo, ma ancora oggi, dopo quasi quattro mesi, seppur l’emergenza sanitaria sia di fatto rientrata, persistono le norme di sicurezza ed il distanziamento sociale per scongiurare una seconda ondata dell’epidemia.

La cosa più complessa per un amministratore, in questo periodo, è organizzare un’assemblea di condominio. Vediamo quando e come fare.

Assemblea condominiale

L’assemblea condominiale è l’organo più importante del condominio, quello in cui si prendono le decisione sia di carattere economico-finanziario che di utilizzo degli spazi comuni.

Disciplinata dagli articolo 1135, 1136 3 1137 del codice civile l’assemblea dei condomini esprime le sue decisioni attraverso delibere assembleari prese con voto a maggioranza dei condomini partecipanti all’assemblea.

Queste delibere vengono registrate nel registro dei verbali dell’assemblea e sono vincolanti per tutti i condomini sia dissenzienti che assenti.

L’assemblea può essere convocata dall’amministratore, da un condomino “reggenti funzioni” nel caso di condominio senza amministratore o da due condomini quando non vi provvede l’amministratore.

La lettera di convocazione deve essere inviata a tutti i condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione.

Tutti i condomini hanno diritto di partecipare all’assemblea condominiale sia in persona che per delega di un suo rappresentante.

L’amministratore, in quanto organo esecutivo del condominio, salvo casi eccezionali previsti dalla legge, non può prendere decisioni senza l’approvazione dei condomini a cominciare dall’approvazione dei bilanci consuntivi e preventivi necessari per il proseguo della normale attività del condominio nonché di quella straordinaria.

Assemblea e le problematiche legate al Covid-19

Con il DCPM del 1 marzo scorso, il Presidente del Consiglio ha sospeso la possibilità di svolgere le assemblee condominiali salvo riunirsi in videoconferenza. Sul sito del Governo, in risposta alle tante domande in merito si legge:

Le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”

Sito del Governo

Questo ha provocato il rinvio di tutte le assemblee ordinarie convocate e di tutte quelle in corso di convocazione.

Stesso discorso vige per le assemblee straordinarie, ma come accennato sopra la legge prevede casi particolari – di urgenza, necessità e pericolo – dove l’amministratore ha il potere di intervenire per evitare maggiori danni.

L’intervento dell’amministratore deve essere limitato a scongiurare danni maggiori, resta il fatto che le manutenzioni di notevole entità devono essere deliberate dall’assemblea dei condomini.

In questo particolare periodo, mi riferisco alla fase 1, dove non è consentito riunirsi e dove non tutte le assemblee possono essere tenute in videoconferenza, può rientrare nello stato di necessità la richiesta da parte dell’amministratore di versamenti in linea con quelli precedenti, per garantire i servizi ordinari e non andare ad indebitare il condominio in attesa di potersi riunire per l’approvazione dei bilanci.

Bonus fiscali e divieto di riunirsi

Se da un lato perdura la difficoltà di riunirsi, dall’altra iniziano a stringere i tempi per deliberare ed eseguire eventuali lavori per usufruire del Bonus Facciate al 90%. Bonus approvato nella finanziaria 2020 in vigore per il solo anno in corso. Questo bonus è stato finanziato dall’esecutivo al fine di incentivare i proprietari a procedere al restauro delle facciate dei loro immobili.

Inoltre col decreto rilancio il Governo stanziato fondi per far ripartire l’edilizia, settore trainante dell’intera economia, con un bonus fiscale del 110% per gli interventi di riqualificazione energetica e di miglioramento della stabilità.

Per tutti questi lavori serve la delibera dell’assemblea condominiale, non rientrano nei lavori urgenti e necessari di competenza dell’amministratore.

Vuoto Normativo

Il distanziamento sociale ed il divieto di riunirsi provocato dalla pandemia ha evidenziato un vuoto normativo importante.

Se da un lato il governo parla di videoconferenze dall’altro vi sono difficoltà oggettive che rendono inattuabili questa procedure:

• convocazione di assemblea inviata per raccomandata (la forma più utilizzata per certificare il ricevimento) con l’entrata in vigore del decreto cura Italia, la ricevuta di ritorno non viene più firmata dal diretto interessato e questo non garantisce l’amministratore che questa sia stata ricevuta dal diretto interessato;
• non tutti i condomini, sono dotati di strumenti e dispositivi tali da permettere l’assemblea a distanza;
• infine vi è l’impossibilità di firmare il verbale di assemblea da parte dei partecipanti.

Tutti i condomini hanno diritto di partecipare alle assemblee condominiali ed è compito dell’amministrazione creare condizioni tali affinché tutti vi possano partecipare.

Purtroppo sono tante le persone che ad oggi non sono avvezze con la tecnologia da poter partecipare ad un’assemblea, inoltre vi sono zone del paese ancora prive di connessione.

Questo purtroppo rende difficile il lavoro dei tanti amministratori che per tutelarsi da eventuali impugnazioni di assemblea hanno preferito non convocare alcuna assemblea.

Anche se l’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del c.c. dispone che:

“Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche
a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale“

codice civile

Ciò non toglie la facoltà di ogni singolo condomino di potervi partecipare e nessuno, con le attuali norme in vigore può obbligarlo a delegare qualcuno.

Stando così le cose, nell’ipotesi di riunirsi in video conferenza, sarebbero molti i condomini che si rivolgerebbero all’autorità giudiziaria per impugnare il verbale di delibera condominiale.

Serve più chiarezza da parte delle istituzioni.

Linee guida svolgimento assemblea condominiale

Dal 16 maggio il Dl n.33 ha parzialmente consentito le assemblee condominiali. Dico parzialmente perché, anche nella fase 2 perdurano le norme di distanziamento sociale e le norme per evitare il contagio.

Per favorire la ripresa delle assemblee condominiali, Confedilizia ha cercato di dare indicazioni in merito ai suoi associati studiando delle linee guida per la convocazione e lo svolgimento delle assemblee condominiali. Vediamo i punti principali:

• La convocazione segue la normale procedura, ovvero comunicazione almeno cinque giorni prima a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, posta elettronica certificata o consegna in calce a mano;
• Il luogo scelto dall’amministratore, sia esso chiuso o aperto deve tenere conto del numero dei partecipanti e deve rispettare il distanziamento sociale di almeno un metro fra una persona e l’altra e deve essere dotato di un numero sufficiente di sedie;
• sia il luogo che le sedie o altre attrezzature utilizzate per l’assemblea devono essere opportunamente igienizzate e devono essere disponibili gel o soluzioni alcoliche igienizzanti per le mani;
• l’accesso deve essere svolto in modo tale da evitare assembramenti;
• se l’assemblea è tenuta in luogo chiuso porte e finestre devono rimanere aperte per consentire il ricambio dell’aria e per evitare di toccare le maniglie per aprire le porte.
• tutti i partecipanti devono indossare la mascherina ed utilizzare guanti monouso.
• documentazione e materiale fornito in assemblea, o il verbale stesso per la firma dei presenti possono essere maneggiati dai presenti solo con guanti monouso.

Infine lo scorso 1 giugno il governo ha aggiunto questa precisazione:

“le assemblee condominiali a determinate condizioni possono svolgersi in presenza fisica dei soggetti convocati, salvo la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto.”

Diciamo che il vuoto normativo permane, ma abbiamo la certezza che le assemblee si possono fare anche in presenza alle seguenti condizioni:

• dovranno essere evitati assembramenti;
• deve essere garantito il distanziamento sociale di almeno un metro;
• ambiente opportunamente sanificato;
• non possono partecipare soggetti positivi o in attesa di tampone;
• obbligatorio l’uso di guanti e mascherina;
• la documentazione non deve passare di mano in mano fra i partecipanti;
• potrà presenziare, in caso di immobile in comproprietà un solo comproprietario.

Inoltre possono essere tenersi assemblee miste con parte dei partecipanti di presenza e parte da remoto, ma il rischio di impugnazione ed annullamento permane.

Sperando che Governo e Parlamento diano al più presto soluzioni certe per come gestire le assemblee di condominio, coloro che hanno necessità di convocare un’assemblea possono far riferimento a queste linee guida.

I miei consigli, per ora, si fermano qui! Se avete domande, volete aggiungere informazioni, o raccontarci la vostra esperienza in merito, potete scrivermi nei commenti oppure inviarmi una mail. Continuate a seguirmi anche sulla mia pagina facebook e condividete i miei articoli per dar modo ad altri di leggerli. Grazie!