Come vi ho anticipato la settimana scorsa, la presa in carico di un immobile è una delle fasi più importante della compravendita.

In questa fase si vede la professionalità di un agente immobiliare, è in questa fase, nel modo che si rapporta con voi, nel modo in cui vi spiega le cose che si instaura la fiducia.

La fiducia è importante, sta alla base del rapporto che create con l’agente immobiliare a cui affiderete il vostro immobile.

Vi ho detto varie volte che non sono mai stata favorevole al mandato in esclusiva per la vendita di un immobile, ma i tempi sono cambiati ed ora la maggior parte delle agenzie lavorano solo in esclusiva, per cui se esclusiva deve essere che questa sia riposta in buone mani.

Presa in carico dell’immobile

La presa in carico di un immobile è composta da tre passaggi:

• visita dell’immobile
• studio della documentazione
• incontro in ufficio

È la fase più delicata, quella in cui si capisce se l’agente a cui vi siete rivolti è serio e professionale.

Visita dell’immobile

Quando l’agente verrà a casa vostra per visionare l’immobile, dovrà prestare particolare attenzioni a tutta una serie di cose e particolari importanti.

Dovrà vedere ed appuntarsi tutte le caratteristiche dell’immobile;  queste gli serviranno per creare una scheda dettagliata del vostro immobile

• Tipo di immobile ( casa appartamento, monolocale ecc)
• Indirizzo
• Piano ed esposizione
• Stato dell’immobile ( libero affittato abitato dal proprietario ecc)
• Disposizione delle stanze
• Tipo e condizioni degli Impianti
• Accessori ( camino, inferiate, impianto antifurto ecc)
• Finiture ( pavimenti, infissi, ecc)
• Condizioni (nuovo, buono, sufficiente, da ristrutturare ecc)
• Manutenzioni necessarie

In questo sopraluogo, l’agente immobiliare farà fotografie dell’immobile, sia all’interno che all’esterno. Foto che utilizzerà per farle visionare ai potenziali acquirenti prima di portarli a casa vostra, per cui vi consiglio di farla trovare in ordine.

Vi richiederà la documentazione in vostro possesso inerente all’immobile ( atto di provenienza, visura catastale e planimetrie) e vi inviterà in ufficio, nei giorni successivi per una chiacchierata.

Studio della documentazione

Prima dell’incontro studierà la documentazione che gli avete consegnato e fa una stima del prezzo dell’immobile.

Incontro in ufficio

Ha già fatto il sopraluogo dell’immobile per cui ne conosce le caratteristiche ed ha già fatto uno studio sommario della documentazione in suo possesso ed una stima del prezzo.

Ora , siete pronti al terzo grado?

Terzo grado: l’importanza di tante domande

Le domande sono importanti perché l’agente immobiliare per vendere il vostro immobile deve essere messo a conoscenza di tutto quello che riguarda l’immobile, e deve sviscerare tutti i problemi che potrebbero esserci.

Limitarsi a visionare l’immobile, chiedere a che prezzo volete vendere, fare due foto e metterlo in pubblicità sono capaci tutti.

Per far questo non avete bisogno di pagare un agente immobiliare, vi basta trovare un portale di annunci e inserirlo nel suo data base e aspettare che qualcuno interessato vi chiami per vedere l’immobile.

Un agente immobiliare professionale cerca di capire, prima di tutto le vostre esigenze, il vostro problema e cerca di risolverlo.

Un buon agente immobiliare  deve capire:

• Perché vendete
• Esigenze particolari
• Se l’immobile è vendibile
• Chi l’ha visto?

Perché vendete?

Può sembrare banale, ma i motivi possono essere tanti.

A questa domanda mi sono sentita rispondere in tanti modi, eccovi alcuni esempi:

“Faccio il fornaio, lavoro di notte, sa per me il silenzio di giorno è importante. Da alcuni mesi abbiano dei nuovi vicini,  hanno due bimbi piccoli, urlano sempre e per me è diventato invivibile”

“Sa stiamo aspettando un altro figlio e la casa si è fatta piccola”

“Ho problemi economici sono costretto a vendere per coprire le perdite dell’azienda”

“la rata di mutuo è diventata insostenibile, non so più come fare”

Vedete quante possibilità ci possono essere? Ed è importante che l’agente immobiliare conosca le giuste motivazioni.

Capite da soli che fra le prime motivazioni e le seconde c’è un po’ di differenza.

In alcune c’è voglia di vendere, in altre c’è una necessità. I due immobili non possono essere gestiti in modo analogo dall’agente immobiliare.

Nel caso di rischio fallimento dell’azienda l’agente immobiliare dovrà, prima di porre in vendita l’immobile, fare una serie di accertamenti ulteriori per vedere se ci sono ipoteche o pignoramenti sull’immobile stesso, inoltre sarà necessario capire di che importi stiamo parlando.

La rata di  mutuo troppo elevata potrebbe essere un problema risolvibile senza giungere alla vendita. Un buon agente immobiliare non parte in tromba per venderla e “chissenefrega di tutto il resto”.

No! Non si fa così. Potrebbe bastare una rinegoziazione del mutuo.

So che ci sono agenti immobiliari che mi leggono, e si staranno chiedendo:  “sii e cosa ci guadagniamo facendo così?”

Potrei rispondere che si guadagna la fiducia del cliente, ma invece rispondo con un’altra domanda. Cosa ci guadagnate a lavorare per mesi un immobile, facendo pubblicità, accompagnando potenziali acquirenti, per poi scoprire che il proprietario ha rinegoziato il mutuo con la sua banca e non vende più? Avrete solo perso tempo, e denaro in pubblicità e nelle visite che avete fatto, oltre alla fiducia del cliente stesso.

Scusate il divagare, torniamo a noi ed al nostro terzo grado.

Esigenze particolari

Anche qui le esigenze, e per esigenza intendo una cosa indispensabile, inderogabile, necessaria senza la quale non si può vendere, possono essere tante.

“Voglio vendere ed acquistare contemporaneamente. Non voglio andare in affitto fra una casa e l’altra, io di traslochi ne voglio fare uno solo. Capito?”

Un caso frequente, un agente immobiliare professionale sa come muoversi tenendo conto dei due fattori imprescindibili, tempo e denaro.

L’agente immobiliare deve valutare quanto tempo si impiegherà a vendere la vostra casa e quanto tempo avrà a disposizione per trovarvene una nuova, oltre a valutare il budget che avrete a disposizione.

Tempo

“Ho già acquistato un altro immobile e devo rogitare fra sei mesi.”

“ la banca mi ha dato tre mesi di tempo poi inizia la procedura di pignoramento”

Secondo voi l’agente immobiliare che deve trovare un acquirente nel giro di pochi mesi dovrà lavorare l’immobile nello stesso modo in cui lavora uno che il proprietario non ha  fretta?

Io spero di no.

Con questo non vuol dire che se un cliente ha un problema così grosso l’agente si debba concentrare soli su di lui e lasciare indietro gli altri. No! Non l’ho detto e non lo dirò mai, dico solo che un buon agente immobiliare deve avere un metodo di lavoro per ogni problematica che si trova ad affrontare.

Budget

“Ho perso il lavoro ed ho ancora 150 mila euro di mutuo. Vendo per poterlo estinguere”

Altra esigenza importante, non si può vendere a meno di 150 mila.

Le domande sono importanti per apprendere tutti questi particolari ai fini della vendita, o quantomeno importanti per impostare un metodo di lavoro

L’immobile è vendibile?

Questa è una cosa a cui un buon agente immobiliare deve prestare particolare attenzione.

Lavorare su un immobile per mesi, poi, una volta trovato un acquirente scoprire davanti al notaio che l’immobile non è vendibile perché vi è sopra un’ipoteca giudiziale non è segno di professionalità.

Ne tanto meno lo è scoprire un abuso edilizio non sanato al momento del compromesso oppure  l’immobile è intestato a  più eredi e gli altri non vogliono vendere.

Chi l’ha visto?

Capire se avete dato incarico di vendita  anche ad altre agenzie, sapere da quanto tempo è in vendita, come lo state proponendo ai potenziali acquirenti e capire quante persone l’hanno visto fino a quel momento è importante.

Se l’immobile è in vendita da un anno, ci lavorano già 10 agenzie e l’ha visto mezza città, l’approccio alla vendita sarà diverso rispetto ad un immobile che non è ancora stato messo sul mercato e non è stato visto da nessun acquirente.

Mi ripeto! Tutte queste informazioni sono indispensabili per capire le vostre esigenze e riuscire a soddisfarle.

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.

Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile.

Continuate a seguirmi anche sulla mia pagina facebook e condividete i miei articoli per dar modo ad altri di leggerli. Grazie!

Altri argomenti che potrebbero interessarvi:

agenti immobiliari: iter compravendita

agente immobiliare come opera

gli agenti immobiliari non sono tutti uguali