Oggi, su suggerimento di un’amica blogger,  Isabella Sawicka del blog sui gioielli gialloambra, parliamo del regolamento condominiale. Isabella nel suo messaggio che vedete qui sotto, fa riferimento al fatto che quando lei ha rogitato l’acquisto della sua casa non le è stato consegnato. Ma il regolamento condominiale va sempre consegnato?

Ecco oggi cerchiamo i dare risposta a questo e alcuni quesiti come:

• Cos’è il regolamento condominiale?
• Cosa disciplina?
• Può contrastare le leggi dello stato?
• Chi lo deve rispettare?

Cos’è il regolamento condominiale?

È un documento nel quale sono inserite le norme che disciplinano la vita condominiale, il decoro dello stabile, le regole riguardanti l’amministrazione, la ripartizione delle spese e l’uso delle parti comuni.

Il regolamento può essere assembleare o contrattuale.

Il regolamento contrattuale viene predisposto dall’impresa costruttrice e viene sottoscritto da tutti i proprietari dell’immobile al momento dell’acquisto dei singoli immobili e deve essere allegato all’atto. Questo tipo di regolamento oltre a normare la vita condominiale può contenere delle limitazioni delle parti comuni o predisporre usi esclusive in capo a singoli proprietari. In questo caso deve essere trascritto nei registri immobiliare per non essere opponibile a terzi.

Quello assembleare può essere o a semplice maggioranza o approvato all’ unanimità. Nel primo caso, viene approvato durante una riunione di condominio a maggioranza dei presenti ed almeno la metà millesimi condominiali.  Mentre nel secondo caso viene approvato in un’assemblea dove partecipano tutti i condomini ( 1000/1000) e tutti devono approvarlo.  Il regolamento assembleare non può contenere limitazioni delle parti comuni ne predisporre usi esclusivi. Una volta approvato va allegato al registro dei verbali delle assemblee.

Cosa disciplina?                                 

Il regolamento condominiale disciplina la vita condominiale in particolar modo:

1. l’uso delle parti comuni
2. la ripartizione delle spese
3. il decoro dell’edificio
4. diritti e doveri di ciascun condomino
5. l’amministrazione.

Se uno stabile supera le dieci unità è obbligatorio che venga predisposto un regolamento condominiale, ove non ci fosse, i rapporti ed i conflitti fra condomini vengono regolati secondo quanto predisposto dal codice civile e dalle leggi che regolano le cose comuni.

Il regolamento di condomino può contrastare le leggi dello stato?

Ni!

Diciamo così, in linea di massima l’assemblea condominiale esercita il potere di auto-regolamentare la vita del condominio, per cui le norme del regolamento possono anche contrastare alcune leggi dello stato, ma non tutte. Il regolamento non può andare a contrastare le norme del codice civile che parlano di:

1. indivisibilità delle parti comuni
2. diritti di ciascun condomino sulle parti comuni
3. nomina e revoca dell’amministratore,
4. obblighi e attribuzioni dell’amministratore
5. costituzione, delibere delle assemblee e loro impugnazione
6. inoltre il regolamento non può vietare di tenere animali domestici.

Chi lo deve rispettare?

Tutti i condomini sono tenuti a rispettarlo.

Anche i nuovi proprietari hanno l’obbligo di rispettarlo, anche se questo non è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Per quanto riguarda il regolamento contrattuale con limitazione della proprietà privata i dell’uso delle parti comuni, una recente sentenza della cassazione ha stabilito che “le clausole del regolamento contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio: regolamento che – seppur non inserito materialmente- deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto”

Il regolamento condominiale va sempre consegnato?

Purtroppo no! Io consiglio a tutti coloro che si apprestano ad acquistare un immobile di richiederne una copia all’amministratore di condominio prima di acquistare, ma come anzidetto non vi è l’obbligo di consegnarlo al rogito notarile. Solo nel caso si acquisti un immobile direttamente dal costruttore e questo abbia predisposto un regolamento contrattuale deve essere allegato all’atto di compravendita.

Veniamo ad Isabella.

Mi spiace dirtelo, ma come vedi non vi è l’obbligo di consegna del regolamento alla stipula. Come ti ho accennato l’altro giorno in diciassette anni di professione solo una volta ho visto consegnare il regolamento condominiale al momento della stipula.

Purtroppo tutti ci aspettavamo che la riforma del condominio (legge 220/2012)  fosse più incisiva, più radicale in quanto, dei circa 38 milioni di italiani che vivono in condominio, il 26% è in causa per controversie condominiali.  Pur essendo una buona riforma, che è andata a delineare tanti aspetti della vita condominiale, non è riuscita a risolvere molti aspetti e controversie.

Conclusioni

Eccoci qua… questo articolo è stato suggerito da un’amica, anche voi potete suggerirmi degli argomenti lasciando un vostro messaggio qui sotto o sulla pagina facebook.

Per avere maggiori informazioni o chiarimenti potete contattarmi qui.

vi ricordo che ogni lunedì si parla di affitto ed ogni giovedì di compravendita. Continuate a seguirmi e condividete i miei scritti in modo da renderli fruibili a più persone.

A presto!

Redazione