Il contratto di locazione a canone concordato è un tipo di contratto introdotto dalla legge 431/98 ed è conosciuto anche come contratto a canone convenzionato, a canone agevolato o a canone concertato. Vi dico subito che è il mio preferito, perché è un “ibrido” fra contratto a canone libero ed ex equo canone, ha una durata più breve del contratto a canone libero e gode di maggiori agevolazioni fiscali.

Ma vediamo insieme le caretteristichie di questo contratto.

Forma del contratto a canone agevolato

Come ogni tipo di contratto di locazione deve avere forma scritta e deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione.

È regolato dalla legge 431/98 ma sottostà ad un “accordo territoriale” firmato tra il Comune e le associazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini. In questo accordo vengono stabiliti:

• la durata;
• il rinnovo;
• l’importo del canone;
• i criteri di aggiornamento ISTAT;
• le clausole di recesso anticipato;
• la ripartizione degli oneri accessori.

A quali immobile si applica il contratto a canone agevolato

Essendo regolato dalla legge 431/ 98 può essere applicato a tutti gli immobili ad uso abitativo ad eccezione degli immobili di interesse artistico, alle ville signorili, palazzi e castelli ( A1 A8 e A9) agli immobili di edilizia popolare ed agli immobili turistici.

La particolarità di questo contratto è che per ogni Comune vengono stabiliti accordi territoriali specifici tenendo conto delle sue necessità e delle sue peculialità. Questo accordo “Comune – associazioni” viene sottoscritto solo nei Comuni ad alta densità abitativa, ma il decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 ha allargato la possibilità di utilizzo di questo tipo di contratto a tutti i Comuni d’Italia.

L’importo del canone

La caratteristica principale di questo tipo di contratto è il canone di locazione, che non può essere determinato liberamente fra le parti ma viene determinato attraverso una serie di calcoli e l’utilizzo di parametri e di tabelle fornite dal Comune in cui risiede l’immobile.

Queste tabelle prendono in considerazione la zona dove sorge l’immobile, la categoria e le caratteristiche dell’immobile. In base a questi tre valori viene assegnato un punteggio attraverso il quale si determina il valore minimo e massimo di canone mensile che può essere applicato.

Non è un concetto facile da spiegare, in effetti la parte più difficile del contratto concordato è proprio la determinazione del canone.

Va detto che solitamente l’importo del canone è più basso rispetto al canone libero, ma più alto rispetto ai valori del vecchio equo canone, per quello che mi piace definirlo un “ibrido”.

Aggiornamento del canone

Tutti i contratti di locazione prevedono l’aggiornamento del canone annuale in base agli indici dei prezzi al consumo annuali. Con questo tipo di contratto l’aumento del canone non può essere superiore al 75% dell’indice ISTAT annuale.

Durata

Uno dei vantaggi di questo contratto è la durata più breve rispetto al un contratto a canone libero. La sua durata é di soli tre anni rinnovabile per altri due.

Elementi indispensabili del contratto

La forma contrattuale non si discosta molto da quellla degli altri tipi di contratto di locazione, deve avere forma scritta, deve essere registrato e deve riportare i seguenti dati:

1. identificazioni delle parti: i dati di riconoscimento sia del proprietario che dell’inquilino (nome cognome, data nascita residenza e codice fiscale)
2. identificazione dell’immobile : dati catastali
3. durata del contratto giorno di inizio e giorno di fine
4. determinazione del canone annuale e modo di pagamento
5. il deposito cauzionale: quante mensilità si danno di cauzione
6. data di stipula : giorno della firma del contratto indispensabile
7. attestato di prestazione energetica APE

Spese di registrazione e imposte

Il contratto va registrato entro trenta giorni dalla sua sottoscrizione utilizzando modello RLI e pagando le imposte con modello F24 ELIDE.

La prima bella sorpresa si ha già al momento della registrazione in quanto l’imposta di registro si calcola in misura ridotta sul 70% del canone annuale e non sull’intero (l’imposta di registro è del 2%), le marche da 16€ ne va applicata una in ogni copia di 100 righe e una in ogni allegato, solo alle planimetrie va applicato un bollo di 2€

Altro vantaggio fiscale è la tassazione ai fini Irpef che viene ridotta al 66,5% anziché l’85% degli altri tipi di contratto.

Anche per questo tipo di contratto il proprietario può adottare il regime fiscale a “cedolare secca”, in questo caso l’imposta da pagare è del 10% ma a solo certe condizioni che vedremo nel prossimo paragrafo.

Infine si ha una riduzione di imposta anche ai fini dell’Imu.

Anche gli inquilini godono di detrazioni fiscali maggiori, pari a  € 495,80 se il loro reddito complessivo non supera i 15.493,71€, se il loro reddito è superiore ma comunque inferiore ai 30.987,41€ potranno usufruire di una detrazione di € 247,90.

 ATTENZIONE: questo contratto, per essere valido, deve essere stipulato attenendosi strettamente alle condizioni previste dall’ “Accordo Territoriale”, rispettare i parametri ed i requisiti previsti, il calcolo del canone deve essere corretto e i modelli utilizzati devo essere quelli giusti. Per cui qualora optiate per questo contratto vi invito o a rivolgervi presso le organizzazioni sindacali oppure all’ ufficio delle politiche abitative del vostro comune per avere la modulistica e le informazioni necessarie.

Ultime novità fiscali

Per beneficiare degli sconti fiscali di cui sopra, il contratto oltre ad essere registrato necessita di asseverazione, ovvero deve avere un nulla osta da parte di una delle associazioni di categoria che hanno firmato l’accordo territoriale. In poche parole questa deve certificare che il contratto è conforme all’accordo stipulato col Comune.

Il ministero dell’economia e delle finanze, in una lettera del 6 febbraio 2018 precisa che:

«per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue che, in caso di accertamento da parte dell’Agenzia occorre esibire l’attestazione, che può essere data indifferentemente da un’associazione di proprietari piuttosto che di inquilini.»

Saverio Fossati “Il sole 24 ore

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