E’ possibile richiedere un mutuo bancario sia per l’acquisto che per la ristrutturazione o la costruzione di una casa. Chiedere un mutuo comporta il pagamento di una serie di costi e tasse che è bene conoscere per evitare spiacevoli sorprese.
Le principali spese da tenere in considerazione sono le tasse e i costi bancari.
Tasse: imposta sostitutiva sul mutuo
La legge italiana prevede che qualsiasi finanziamento, di durata superiore ai diciotto mesi, debba pagare una tassa.
Per i mutui sulla casa è prevista l’imposta sostitutiva. Si parla di imposta sostitutiva perché, come dice il nome stesso, va a sostituire le imposte normalmente applicate quali: l’imposta ipotecaria e l’imposta di registro.
L’imposta sostitutiva viene applicata in misura percentuale sull’importo finanziato dal mutuo e cambia in base al tipo di finanziamento richiesto.
Nel caso di mutuo prima casa si paga lo 0,25%, contro il 2% per i mutui seconda casa.
Uno sconto d’imposta non indifferente per il quale bisogna essere in presenza dei seguenti requisiti:
- Il fabbricato (acquistato,ristrutturato o costruito) non deve avere caratteristiche di lusso e non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- l’immobile deve essere ubicato nel comune di residenza dell’acquirente, o dove intende trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto;
- l’acquirente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso comune ne su tutto il territorio nazionale, né possedere diritti di proprietà (uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà) su altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa, o comunque si deve impegnare a venderli entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile.
Le spese legate alla concessione del mutuo
le spese legate alla concessione di un mutuo sulla casa sono:
- spese di istruttoria;
- costi di perizia;
- spese notarili;
- assicurazione.
Spese di istruttoria
Prima di concedere un mutuo la banca svolge tutta una serie di controlli per accertarsi che il richiedente sia in grado di rimborsare la cifra finanziata. Queste indagini comportano dei costi che ogni istituto di credito applica in maniere diversa al richiedente. Ogni banca sceglie se applicarli in maniera fissa o in percentuale sul capitale richiesto.
Costi di perizia
Se la verifica della solvibilità del richiedente ha esito positivo, la banca passa ad esaminare la validità dell’immobile e lo fa servendosi di un perito esterno alla banca il quale fa un sopralluogo per verificare lo stato dell’immobile e redige una perizia dell’immobile. Generalmente la perizia costa intorno ai 350-400 euro e vengono pagati direttamente al perito.
Spese notarili
Il mutuo è un contratto fra un mutuatario (richiedente) ed un mutuante (banca) nella quale la banca presta del denaro al richiedente il quale si impegna a rimborsare a rate maggiorato di una quota di interessi. Questo contratto deve avere forma scritta e deve essere redatto e registrato, nei registri dei beni immobiliari presso la conservatoria, da un notaio.
Questo atto comporta delle spese che sono a carico di chi richiede un mutuo ipotecario.
Assicurazione
Chi stipula un mutuo per acquisto, ristrutturazione o costruzione di un immobile, ha l’obbligo di stipulare una polizza scoppio ed incendio a favore della banca, pena la non erogazione del denaro.
Il costo della polizza assicurativa è calcolato in percentuale sul valore dell’immobile e può essere stipulata dalla compagnia della banca finanziatrice o da un’altra compagnia scelta dal mutuatario.
Spese di ammortamento del mutuo
Le spese di ammortamento sono tutte quelle spese che ruotano attorno al mutuo ovvero le spese:
- relative all’apertura ed al pagamento del finanziamento;
- di mantenimento del conto corrente;
- di gestione della pratica;
- di invio delle comunicazioni.
Costi eventuali
Questi costi sono determinate contrattualmente e sono espressamente specificate nell’atto di mutuo e vengono applicati solo se il mutuatario paga delle rate del mutuo in ritardo o se decide di estinguere il mutuo prima della sua scadenza naturale.
Per il mancato o ritardato pagamento i costi imputati sono::
- Interessi di mora: sono gli interessi applicati in caso di ritardato pagamento della rata. Vengono calcolati per ogni giorno di ritardo e vengono pagati direttamente nella rata successiva;
- spese di recupero credito: scattano nel momento in cui il ritardato pagamento riguarda più rate. Si tratta di invio delle comunicazioni legali relativa al mancato pagamento, la messa in mora del mutuatario, ingiunzione di pagamento legale e le spese legate al coinvolgimento di persona specializzata nel recupero credito.
Le spese per l’estinzione anticipata vengono corrisposte solo da coloro che hanno aperto un mutuo prima del 2 febbraio 2007 in quanto la legge Bersani ha tolto questo ulteriore balzello a carico del mutuatario.
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