Credevo fosse un problema superato da tempo, nella mia ingenuità pensavo che con l’introduzione del regime a cedolare secca, l’affitto in nero fosse una prassi pressoché superata. Invece, dopo cinque anni di vuoto totale nei quali non mi sono più interessata di immobiliare, riprendo i miei studi, le mie ricerche e scopro che il problema dell’evasione sulle locazioni è ancora attuale e che i legislatori continuano a lavorare per combatterla.
Personalmente sconsiglio vivamente questa pratica perché il rischio non vale la candela, e di rischi ce ne sono veramente tanti, sia per il proprietario sia per l’inquilino. Poi con l’introduzione della cedolare secca che in alcuni casi, prevede una tassazione al 10 % rischiare non ha molto senso ( opinione strettamente personale) . Se siete interessati a sapere qualcosa di più in merito alla cedolare secca leggete qui
Torniamo a noi e al problema degli affitti in nero; iniziamo col dire che un contratto non registrato è un contratto nullo, per cui privo di effetti legali.
Cosa si intende per contratto in nero?
Per contratto in nero si intende un contratto che non viene registrato o viene registrato ad un canone più basso. Tre sono i tipi di contratto in nero:
1) contratto scritto firmato dalle parte ma non registrato
2) contratto scritto, firmato e registrato dichiarando un canone più basso di quello realmente pagato
3) contratto verbale
Cosa rischia un proprietario che non ha registrato il contratto?
Come già anticipato, un contratto non registrato è un contratto NULLO per cui l’inquilino non è obbligato a rispettare gli accordi presi, e per accordi intendo anche il pagamento del canone.
Nell’ipotesi che l’inquilino non paghi l’affitto concordato il proprietario non può chiedere lo sfratto per morosità dell’inquilino ma, per rientrare in possesso dell’immobile, deve indire una causa ordinaria con maggior spesa e tempi più lunghi. Inoltre considerando il contratto nullo il proprietario non può chiedere un ingiunzione di pagamento per i canoni arretrati.
Nel caso invece di un inquilino che ha sempre pagato l’affitto e scopre che il contratto non è stato registrato, può rivolgersi ad un tribunale e richiedere la restituzione parziale dei canoni versati.
Tutto questo dal solo punto di vista civilistico.
Dal punto di vista fiscale invece vanno considerate due cose, l’imposta di registro non pagata, e i redditi non dichiarati.
Per quanto riguarda l’imposta di registro vi è differenza di sanzione in base alla modalità di nero; cerco di spiegarmi meglio: se il contratto è verbale o non è stato registrato la sanzione va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, mentre se è stato registrato con un canone inferiore la sanzione va dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato.
Per i redditi non dichiarati invece, l’agenzia delle entrate può procedere con un accertamento fiscale nei confronti del proprietario.
Cosa rischia l’inquilino?
L’inquilino in questo caso rischia meno, ma la legge di stabilità del 2016 ha introdotto un principio di responsabilità solidale dell’inquilino. Cosa vuol dire? Che se il proprietario non registra il contratto di locazione e non paga l’imposta di registro dovuta, deve farlo l’inquilino. Se non lo fa il fisco può chiedergli la sanzione ordinaria per omessa registrazione del contratto (dal 120 al 240% dell’imposta dovuta).
Come si registra un contratto
Tutto quello che c’è da sapere su come registrare un contratto, a chi spetta la registrazione e i tempi entro il quale va registrato potete trovarlo in come-si-registra-un-contratto-locazione/
inoltre…
Ultimamente è stato introdotto il principio del ravvedimento operoso anche per quanto riguarda le locazioni, per cui, a meno che non sia già iniziato un accertamento da parte dell’ufficio competente, proprietario ed inquilino possono registrare il contratto anche successivamente pagando una sanzione in maniera ridotta.
Conclusioni
Eccoci qua… anche per oggi l’argomento non era dei più facili, spero di esservi stata di aiuto. Per qualsiasi dubbio in merito potete lasciare un messaggio qui sotto, oppure contattatemi privatamente cliccando qui.
Vi ricordo che ogni lunedì si parla di locazioni e ogni giovedì di compravendita.
Continuate a seguirmi e a condividere nei vostri social.
A presto.
