Penso che tutti coloro che hanno stipulato un contratto di locazione per una casa abbiano sentito parlare di diritto di prelazione, ma pochi sappiano esattamente:

• cos’è il diritto di prelazione
• prelazione nella locazione
• la giusta procedura da seguire da parte del locatore
• cosa può fare il conduttore
• cosa può fare l’inquilino in caso non gli venga dato la possibilità di esercitare la prelazione?

Cos’è il diritto di prelazione

La prelazione è il diritto col quale un soggetto è messo in una posizione di preferenza rispetto ad altri, a parità di condizioni.

Mi spiego meglio, con un esempio: un proprietario decide di vendere un terreno agricolo e trova un acquirente che gli offre 100 mila euro per acquistarlo. Se il confinante è coltivatore diretto ha il diritto di prelazione sull’acquisto del terreno, ovvero ha diritto di acquistarlo a parità di prezzo (100 mila euro), se volesse acquistarlo a 99.900 euro il suo diritto decadrebbe.

Esistono due tipi di prelazione:

• volontaria: quando sono le parti a prevederla e a concederla volontariamente
• legale: quando è prevista dalla legge. (diritto di prelazione su immobili ad uso abitativo, diritto di prelazione su immobili ereditari, diritto di prelazione agraria, diritto di prelazione su immobili commerciali)

Prelazione nella locazione

La prelazione nella locazione rientra nei casi previsti dalla legge e può essere esercitata sia per immobili ad uso abitativo che per immobili commerciali.

Come sempre, qui vi parlo solo della prelazione per immobili ad uso abitativo.

Nella locazione abitativa esistono due casi di possibile diritto di prelazione:

1. Il diritto di prelazione in caso di vendita alla prima scadenza del contratto (disciplinato dalla L 431/98)
2. concessione del diritto di prelazione all’inquilino previsto nei contratti convenzionati

Vediamoli brevemente.

La legge 431/98 art.2 cita:

Alla prima scadenza il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: […] quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

L.431/98 art 2 lett g

In questo caso il diritto di prelazione è legale e nasce solo se il proprietario intende vendere l’immobile alla prima scadenza e non intende rinnovare il contratto.

Diverso è il caso dei contratti di locazione a canone concordato, nel quale il proprietario può decidere se concedere il diritto di prelazione all’inquilino oppure non concederlo. La concessione o il diniego del diritto va specificato nel contratto.In questo caso è un diritto volontario.

La giusta procedura da seguire da parte del locatore

Al verificarsi delle condizioni di cui sopra, il locatore che intende vendere l’immobile alla prima scadenza del contratto di locazione deve:

• comunicare la sua intenzione a non proseguire il rapporto locativo in quanto intende vendere l’immobile,
• comunicare al conduttore le condizioni di vendita ed il prezzo con cui è intenzionato a vendere ad altri.
• invitare il conduttore ad esprimere la sua intenzione di esercitare o rinunciare il diritto di prelazione entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione

Tutto questo può essere comunicato, secondo la giurisprudenza recente, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, ma sarebbe meglio notificare il tutto tramite ufficiale giudiziario.

Il proprietario può comunicare la sua intenzione a vendere e le condizioni di vendita anche dopo aver avuto una proposta di acquisto da un acquirente, o dopo aver sottoscritto un regolare compromesso.

In questo caso non vi è l’obbligo di allegare copia del compromesso, ma solo le condizioni di vendita. Anche in questo caso l’inquilino può esercitare il suo diritto di prelazione.

Se sono più conduttori?

Se l’immobile è affittato a più conduttori, il locatore deve comunicare ad ognuno le condizioni di vendita, i quali potranno esercitare tutti insieme o singolarmente il loro diritto di prelazione.

Cosa può fare il conduttore

Il conduttore può esercitare il diritto di prelazione o rinunciarvi.

Se intende esercitare il diritto di prelazione, ha 60 giorni di tempo per manifestare la sua intenzione. questa va espressa o tramite raccomandata o per mezzo dell’ufficiale giudiziario. Una volta accettate le condizioni a lui proposte, le due parti locatore e conduttore hanno ulteriori 30 giorni per stipulare l’atto definitivo davanti al notaio.

Anche nel caso intenda rinunciare al diritto di prelazione deve comunicarlo all’ufficiale giudiziario o tramite lettera raccomandata.

Se la rinuncia viene manifestata tramite raccomandata, al momento dell’atto definitivo di vendita, potrebbe essere chiamato dal notaio che stipula l’atto di vendita per accertarsi della sua effettiva rinuncia.

Cosa può fare l’inquilino se non gli viene data la possibilità di esercitare la prelazione?

L’inquilino che non viene messo in condizione di poter esercitare il suo diritto di prelazione può, entro sei mesi dalla vendita dell’immobile a terzi, esercitare il suo diritto di riscatto sull’immobile nei confronti dell’acquirente.

Una volta accolto il riscatto ha tre mesi di tempo per pagare all’acquirente il prezzo che lui stesso ha pagato per quell’immobile.

Va da se che il diritto di riscatto può essere esercitato solo tramite un legale.

Conclusioni

Eccoci qua… anche per oggi è tutto, spero che l’argomento sia stato di vostro interesse.

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