Cos’è una locazione, penso sia chiaro a tutti, é un contratto nel quale il proprietario di un immobile (locatore) lo cede in uso, per un determinato lasso di tempo, ad un’altra persona ovvero l’inquilino (conduttore) dietro pagamento di una somma di denaro prestabilita (art 1571 c.c.). L’accordo raggiunto fra le parti deve essere trascritto in un contratto nel quale vanno specificati oltre ai dati anagrafici delle parti, l’immobile oggetto di contrattazione, durata del contratto, canone mensile e modalità di pagamento, oltre alle garanzie reciproche che le parti si danno nel sottoscrivere il contratto.

Questo contratto è un documento ufficiale che deve essere registrato entro trenta giorni dalla sua sottoscrizione, presso un ufficio territoriale dell’agenzia delle entrate, oppure on-line sul sito dell’agenzia delle entrate.

Ma come si registra un contratto di locazione?

In questa breve guida vediamo:

1. Quali contratti registrare;
2. A chi spetta la registrazione;
3. Come si registra un contratto;
4. Quanto costa registrare una locazione.

Prima di firmare un contratto di locazione assicuratevi di non aver dubbi su ciò che state firmando. Leggete attentamente il contratto in modo da non incorrere in brutte sorprese durante il periodo che abiterete l’immobile, su di esso, infatti, vengono riportati i punti più importanti nonché i vostri obblighi (l’importo che dovete pagare mensilmente, le spese extra da sostenere, la cauzione, la durata ecc.).

Se leggete delle clausole che non vi sono chiare chiedete spiegazione e se avete preso accordi verbali che non sono inseriti nel contratto chiedete che vengano inseriti perché alla fine della fiera ha valore solo ciò che è scritto e firmato. Per cui prestate particolare attenzione prima di firmare un contratto, troppe volte ho sentito conduttori e locatori discutere su “ti mi avevi assicurato che… e invece…” . La legge è chiara, si attiene ai fatti ed i fatti in questo caso sono i punti scritti nel contratto, tutto ciò che non è scritto non ha valore.

Tutto chiaro? Non voglio stressarvi ma essendo un punto estremamente importante ci tengo a chiarirlo bene.

Quali contratti registrare

In base al DPR 131 del 26 aprile 1986  hanno obbligo di registrazione tutti i contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni in un anno, siano essi ad uso abitativo che ad uso diverso e di qualunque importo sia il canone.

La mancata registrazione nei termini previsti porta pesanti sanzioni per il mancato pagamento delle imposte e per l’occultamento del canone.

La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto.

Pertanto tutti i contratti di locazione ad uso abitativo che qui riporto:

• canone libero;
• canone concordato;
• transitoria;
• per studenti.

devono essere registrati entro trenta giorni dalla loro sottoscrizione presso un ufficio dell’agenzia delle entrate o tramite procedura on-line.

A chi spetta la registrazione

Fino a qualche anno fa la registrazione spettava ad entrambe le parti ( locatore e conduttore), ma la legge di stabilità del 2016 sancisce l’obbligo di registrazione in capo al proprietario dell’immobile ovvero al locatore entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto stesso.

ATTENZIONE: parlo di 30 (trenta) giorni e non di un mese perché la legge parla chiaramente di 30 giorni, tenete presente che ci sono mesi da 31 giorni e in questo caso registrare tenendo conto del mese si incorre in sanzioni.

Una volta registrato il contratto, il locatore ha 60 giorni di tempo per comunicare l’avvenuta registrazione al conduttore fornendogli copia del contratto registrato (o ricevuta di registrazione se fatta per via telematica) e copia dell’F24 elide col pagamento dell’imposta di registro (l’imposta non è dovuta in caso il locatore ricorra alla cedolare secca) 

In caso l’immobile affittato sia in condominio, oltre a comunicare l’avvenuta registrazione del contratto all’inquilino, il locatore deve comunicare i dati del nuovo conduttore all’amministratore del condominio al fine che venga aggiornato il registro anagrafe condominiale.

ATTENZIONE: Il locatore ha l’obbligo materiale di registrare il contratto ma l’imposta di registro va suddivisa in parti uguali col conduttore, mentre il costo dei bolli sono a totale carico dell’inquilino, salvo diverse pattuizioni fra le parti (legge 392/78, art. 8). Il conduttore è in solido col locatore sull’obbligo di registrazione del contratto, il che vuol dire che se il locatore non provvede alla registrazione del contratto entro i termini previsti, l’obbligo si sposta sull’inquilino. in caso di un accertamento fiscale da parte dell’agenzia delle entrate dove rivela che il contratto non è stato registrato, entrambe le parti verranno sanzionate.

Come si registra un contratto

La registrazione del contratto di locazione, come anticipato sopra, può essere effettuata in due modi:

• in modalità telematica;
• in modalità cartacea.

Registrazione telematica

La registrazione telematica di un qualsiasi contratto di locazione si può effettuare tranquillamente da casa collegandosi al portale dell’agenzia delle entrate dal quale, tramite carta di credito, si può effettuare anche il pagamento dei bolli e delle imposte di registro.

È obbligatoria per tutti i proprietari con più di 10 immobili, per i professionisti (commercialisti, caf, geometri ecc) e per le agenzie di mediazione immobiliare.

Sulla registrazione telematica mi fermerei qui, per saperne di più guardate questo video dell’agenzie delle entrate che vi spiega tutto nel dettaglio.

Registrazione cartacea

Per registrare un contratto di locazione in forma cartacea, occorre recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate dopo pagamento dell’imposta del registro ( se previsto dal regime fiscale prescelto) effettuato presso uno sportello bancario o postale.

Per questo tipo di registrazione occorrono:

• almeno due copie del contratto con firma in originale (io ne consiglio tre copie – una viene trattenuta dall’ufficio -in modo tale da avere due copie originali una per il proprietario ed una per l’inquilino);
• un modello RLI appositamente compilato;
• Copia del pagamento delle imposte tramite modello F24 elide;
• una marca da bollo da €16,00 per ogni 100 righe del contratto per ogni copia di contratto che si vuole registrare;
• modello RR ( richiesta di registrazione) se i contratti da registrare sono più di uno.

Tutti i modelli sopra citati posso essere reperiti presso gli uffici dell’agenzia delle entrate oppure potete scaricarli direttamente sul sito dell’agenzia delle entrate.

Quanto costa registrare una locazione?

per la registrazione di un contratto di locazione vanno pagate due imposte differenti:

• imposta di bollo;
• imposta di registro.

Imposta di registro

Il valore dell’imposta di registro da pagare dipende dalla tipologia del contratto che si va a registrare, qui parliamo solo di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e loro pertinenze (box auto, posti auto, soffitte e cantine).

Per i contratti di locazione abitativa a canone libero l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di imposta pari a €67.

Ad esempio su un canone di €5000 all’anno si versa un imposta del 2% pari a €100, ma su un canone annuo di €3000 annui l’imposta dovuta è di €67.

Per i contratti a canone convenzionato e per tutti i contratti che rientrano in questo gruppo (transitorio e per studenti) vi è una riduzione dell’imposta.

Per questi contratti l’imposta di registro del 2%  non viene pagata sull’intero importo del canone annuale, ma sul suo70%, il che riduce l’imposta di fatto dal 2% all’1,4% del canone annuo, sempre con un minimo di imposta pari a 67€

il che vuol dire che ipotizzando sempre un canone di 5000€ annui, col contratto a canone concordato l’imposta del 2% non viene pagata sull’intero importo ma su 3500€ pertanto si pagheranno 70€ anziché i 100€ previsti per un contratto a canone libero.

L’imposta di registro va pagata sia per la registrazione di un contratto di locazione nuovo, sia per tutti gli adempimenti successivi al contratto, rinnovo annuale, proroga, cessione, risoluzione eccetera.

Come anzidetto, l’imposta di registro per la registrazione dei contratti di locazione si paga attraverso il modello F24 elide e qui a seguire vi riporto i codici tributo relativi alle locazioni

• 1500= prima registrazione;
• 1501= annualità successive;
• 1502= cessione del contratto;
• 1503=risoluzione del contratto;
• 1504= proroghe del contratto;
• 1509= sanzione da ravvedimento per tardivo versamento annualità e adempimenti successivi;
• 1510= interessi da ravvedimento per tardivo versamento annualità e adempimenti successivi.

Imposta di bollo

Per quanto riguarda il pagamento dell’imposta di bollo può essere effettuata in due modi:

• tramite F24 elide
• acquistando marche da bollo

L’ammontare dell’imposta di bollo dovuta varia dalla lunghezza del contratto e dalle copie che si vogliono registrare.

Ogni cento righe di contratto occorre apporre una marca da bollo di 16€ se il contratto conta più di cento righe ( anche solo 101) va aggiunta un’ulteriore marca da bollo di 16€. Stesso discorso se si superano le 200 righe e così via. Diciamo che solitamente un contratto standard prestampato che si trova in commercio è di 100 righe ma basta aggiungerci qualche clausola in più per superarle.

Per pagare l’imposta di bollo tramite F24elide, il codice tributo da indicare è 1505.

I miei consigli, per ora, si fermano qui! Se avete domande, volete aggiungere informazioni, o raccontarci la vostra esperienza in merito, potete scrivere nei commenti. Continuate a seguirmi anche sulla pagina facebook e condividete i miei articoli per dar modo ad altri di leggerli. Grazie!