Oggi introduciamo un nuovo argomento. La Compravendita

Come dicevo sempre con i miei clienti, acquistare casa non è come comprare un paio di scarpe, le scarpe se ti vanno strette le puoi portare dal calzolaio a farle allargare, o male che vada ha buttato via pochi euro. La casa, invece, è un acquisto impegnativo dal punto di vista economico per cui necessita di una certa prudenza e una consapevolezza nel seguire un iter indispensabile per evitare errori e complicazioni.
Cosa buona sarebbe rivolgersi ad una agenzia immobiliare seria che vi segua in tutti i passaggi necessari per giungere ad un acquisto, ma se siete qui vuol dire che volete fare da soli e cercate in questo articolo qualche suggerimento utile per cavarvela in questa tortuosa strada e giungere ad un acquisto consapevole e sicuro.

1) cosa cercare
2) come cercare
3) come contattare il proprietario
4) visionare l’immobile
5) verifiche necessarie
6) la trattativa
7) il compromesso

Cosa cercare

Da ex agente immobiliare vi consiglio, prima di mettervi alla ricerca, di valutare bene le vostre esigenze al fine di sapere a grandi linee cosa cercare. Acquistare la casa sbagliata può essere un grosso problema perché non si cambia facilmente e rivendere a breve distanza comporta nel maggior parte dei casi una perdita di denaro consistente, per cui occorre valutare bene le proprie esigenze al fine di non sbagliare.
Le cose da valutare sono tre: zona, tipologia e prezzo, dove le prime due incidono sulla terza.

La zona: centro, semicentrale, cerchia urbana, periferia, ce ne sono per tutti i gusti. Va da se che al prezzo di un monolocale in centro storico si può acquistare un appartamento di ampie dimensioni in periferia o addirittura una villetta a schiera se ci si allontana di 10/15km dalla cerchia urbana.
La zona prescelta può dipende dal lavoro che si svolge, dallo stile di vita, dalla vicinanza ai nonni per le famiglie dove entrambi i genitori lavorano e hanno figli ancora piccoli, dalla necessità o meno di servizi vicini ecc.
Ci sono persone che pur di stare in centro storico o in zone di pregio sono disposte a rinunciare alla seconda camera, oppure chi pur di avere un piccolo giardinetto o un orto sono disposti a farsi una ventina di chilometri in macchina per rientrare a casa; c’è chi vuole essere vicino al lavoro, chi vicino ad un centro sportivo o ad un parco pubblico. Ognuno ha le sue esigenze e le sue abitudini, non c’è una regola precisa.
Le vostre esigenze le conoscete solo voi.
Quello che mi raccomando è che le valutiate bene onde evitare errori.

Tipologia: ne esistono di tanti tipi e la sua classificazione si divide in:
casa unifamiliare o singola quando è destinata ad un unico nucleo familiare con ingresso proprio e spesso dotata di giardino privato o terreno. A questa categoria appartengono anche le case ex coloniche e le ville.
Casa abbinata dove l’edificio è destinato a più famiglie, ognuna con ingresso proprio e abbinate verticalmente. Ad esempio le villetta a schiera o le case bifamiliari.
Complesso plurifamiliare dove l’edificio è destinato a più famiglie con appartamenti privati ma con accessi, ballatoi e scale in comune. Ad esempio palazzi e palazzine di varie dimensioni o condomini
Un’ulteriore classificazione si fa in base allo spazio interno ed al numero di ambienti presenti, si può avere monolocali, ovvero un unico ambiente che funge da sia da cucina che da camera da letto e servizio igienico, bilocale dove abbiamo due stanze, una soggiorno con angolo cottura, una stanza da letto ed un bagno, trilocale che consiste in un appartamentino di tre stanze suddivise in soggiorno/cucina due camere da letto e bagno ed infine appartamenti di vario tipo e metratura.

Prezzo: varia da città e città, ma anche da zona a zona e quartiere. Per sapere il valore a mq nella zona prescelte visitate questo sito.

https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm

È molto semplice, cliccando sul link vi si aprirà una pagina del sito delle agenzie delle entrate dove trovate a sinistra un riquadro dove dovete indicare la provincia che ricercate poi cliccare cerca comune. Dalla tendina laterale trovate i comuni appartenenti a quella provincia e cliccare avanti. Ecco qua siete arrivati nel comune che cercate. Adesso sempre con la tendina laterale scegliete la zona, ed infine la destinazione residenziale, inserite il codice di sicurezza ed il gioco è fatto.

Come cercare

Se siete qui molto probabilmente volete fare senza agenzia oppure verificare che i consigli dati dal vostro agente siano validi. Se ricadete nel primo caso, ovvero volete fare da soli, da ex agente immobiliare mi sento di dirvi che molte volte rivolgersi ad un buon agente immobiliare vi fa risparmiare tempo sia nel cercare l’immobile che fa per voi, sia nello svolgimento di tutte le pratiche burocratiche e nella raccolta di tutta la documentazione necessaria per compromesso e successiva stipula del rogito notarile e nella verifica della regolarità dell’immobile stesso. Se la persona a cui vi rivolgete è seria e professionale, vi tutela dal rischio di eventuali truffe. Tutto questo ovviamente ha un costo di mediazione che varia in base agli usi e alle consuetudini locali, ma solitamente varia dal 2 al 4% per parte. La mediazione va pagata solo al momento in cui, come cita il codice civile all’art 1748 “l’affare è concluso per effetto del suo intervento” ovvero alla sottoscrizione del compromesso di vendita e solo se è regolarmente iscritto al Ruolo delle Mediazioni presso la CCIAA della sua provincia.
Cercare privatamente è la soluzione più economica ma richiede un certo impegno sia di tempo che di metodo ed una certa attenzione.
A) esaminare con estrema minuzia ogni inserzione pubblicitaria che troverete sui giornali
B) spargere la voce fra amici e conoscenti
C)fare una passeggiata nel quartiere da voi prescelto per vedere se ci sono cartelli “vendesi” o chiedendo informazioni nei negozi e bar della zona e spulciando le bacheche dei supermercati.
D) cercare nei portali di internet, personalmente ritengo che sia la soluzione più adatta e meno dispersiva. Ce ne sono diversi ed hanno offerte su tutto il territorio nazionale, dove troverete annunci sia di privati che di agenzie immobiliari.

Come contattare il proprietario

Una volta spulciato fra i vari annunci e trovato l’immobile che volete vedere, se la vostra scelta è stata quella di cercare una casa da acquistare fra privati, occorre contattare il proprietario per fissare un appuntamento presso l’immobile. Come fare? Il mio consiglio è quello di contattarlo telefonicamente , almeno la prima volta, al recapito che ha inserito nell’annuncio o cartello. Sentirsi telefonicamente non da adito a fraintendimenti che invece possono accadere tramite sms o whatsapp.

Visionare l’immobile

Dopo un’attenta visione dell’immobile per capire se gli spazi e la loro disposizione sono adatti alle vostre esigenze è bene prestare attenzione anche a pavimenti , infissi, rivestimenti di cucina e bagni, sanitari, se è presente muffa. Chiedere delucidazioni al proprietario riguardo la funzionalità degli impianti, acqua luce gas e condizionamento ( se presente), delle tubature e degli scarichi. Accertatevi sul tipo di riscaldamento presente nell’immobile, autonomo o centralizzato e in tal caso informatevi sul suo costo medio annuo e sulle spese condominiali se presenti, ed assicuratevi che il prezzo richiesto sia quello riportato nell’annuncio e , se l’immobile o ancora occupato dal proprietario o da un suo inquilino, accertarsi sui tempi previsti per la sua liberazione.

Dopo una prima visita all’immobile prescelto, se questo rispecchia le caratteristiche e il prezzo che vi siete prefissati per il vostro acquisto vi consiglio di andarlo a rivedere prima di procedere ad una trattativa o ad una proposta di acquisto. Rivederlo fa sempre bene vi farà notare cose che la prima volta non avevate visto. È buona norma, in caso l’immobile necessiti di alcuni lavori di manutenzione o se voi volete apportare alcune modifiche, fare questo secondo sopralluogo con un tecnico di vostra fiducia sia esso un geometra, un architetto o un semplice muratore che possa farvi una stima delle spese che andrete a sostenere.
Verificate anche le condizioni dello stabile, sia le parti comuni dell’edificio scale androni ballatoi, sia la facciata. A colpo d’occhio alcuni lavori imminenti si possono dedurre ma è importante contattare l’amministratore e verificare se sono preventivati lavori di manutenzione e a quanto ammontano informarsi anche se gli altri condomini sono propensi a fare lavori oppure sono soliti rimandarli questo perché se con questo acquisto trasloco e rata di mutuo siete un po’ strettini e fate fatica ad arrivare a fine mese, ulteriori spese extra condominiali possono mettervi in difficoltà per cui è bene valutare sempre tutto.

Verifiche necessarie

A questo punto se siete interessati all’acquisto di quell’immobile occorre fare delle verifiche prima di procedere alla trattativa e alla proposta d’acquisto anche se il proprietario vi mette fretta.
1) atto di provenienza. Occorre richiederne una copia al venditore, con relativa nota di trascrizione. L’atto di provenienza non è altro che il documento legale con cui è divenuto proprietario. Se il venditore ha ricevuto l’immobile per donazione o successione occorre prestare particolare attenzione (vi consiglio di consultare un notaio).
2) visure catastali e planimetrie. Con il codice fiscale del proprietario ( che trovate nell’atto di provenienza) dovete recarvi al catasto della vostra città e richiedere visura catastale e planimetrie dell’immobile.
3) situazione urbanistica. Recandovi all’ufficio tecnico del Comune dove risiede l’immobile potete richiedere copia delle licenze edilizie ( per immobili costruiti dopo il 1967) , della destinazione d’uso, dell’abitabilità di eventuali condoni e/o sanatorie ed eventuali conformità degli impianti.
4) visure ipotecarie, si fanno presso la conservatoria e sono molto importanti per verificare l’assenza di eventuali ipoteche , pignoramenti, vincoli, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli ecc.
Per acquistare in sicurezza l’immobile deve essere libero da tutto ciò. L’unica cosa che può esserci è un mutuo volontario che viene estinto al momento dell’acquisto o accollato all’acquirente ma tutto ciò deve essere concordato fra le parti.
5) solvibilità del venditore. Se il venditore è un soggetto a rischio fallimento è opportuno verificare la sua posizione all’albo protesti e fallimenti del tribunale
6) contattare l’amministratore di condominio per avere un prospetto delle spese condominiali e prendere visione del regolamento condominiale. Ma anche per verificare che non ci siano debiti da parte del venditore nei confronti del condominio, ovvero che le rate condominiali siano stata tutte pagate perché in caso contrario ricadrebbero sull’acquirente. Altra cosa da verificare sono eventuali delibere in merito a lavori necessarie e verificarne il preventivo di spesa.

Come vedete le verifiche da fare sono tante, Per quelle catastali urbanistiche e ipotecarie, vi consiglio, se non vi siete rivolti ad una agenzia immobiliare, di rivolgervi ad un tecnico di vostra fiducia perché sinceramente nella lungaggine burocratica dei nostri comuni ci si perde e ci spazientisce.
Tutto il resto potete evitarlo (ad eccezione del punto 6 che dovete fare personalmente) rivolgendovi ad un notaio di vostra fiducia che eseguirà tutte le verifiche necessarie prima di giungere al compromesso

Se dopo queste verifiche risulta tutto a posto si può procedere alla trattativa.

La trattativa

È sempre necessaria per definire alcuni elementi essenziali quali il prezzo di acquisto e modalità di pagamento, la data di consegna dell’immobile e data e termini del compromesso di vendita e della stipula del rogito notarile , negoziare il prezzo è possibile ma dipende da quanto avete intenzione di proporre. Negli incontri precedenti potete sondare sul motivo per cui vende e capire così se vi è una reale necessità a vendere per cui il prezzo potrebbe essere più trattabile oppure no.
Consiglio di non far mai trapelare il vostro entusiasmo per l’immobile ( la casa è soggetta ad innamoramento per cui cercate di rimanere oggettivi almeno davanti a lui) perché se il venditore lo percepisce il prezzo sarà meno trattabile. Nello stesso tempo mai sminuire l’immobile o fare offerte troppo basse per non mortificare il proprietario che a quel punto non rinegozierebbe di un centesimo.
Ricordate che un comportamento educato e rispettoso degli altri porta sempre buoni frutti ed è l’atteggiamento migliore da tenere per ottenere risultati e centrare l’obiettivo che vi siete prefissati.

Stabilito il prezzo occorre decidere anche i tempi e le modalità di pagamento. Un minimo di caparra confirmatoria va data al momento della sottoscrizione del compromesso di solito non meno del 10% del prezzo di acquisto, poi possono essere previsti degli acconti prezzo nel caso dal compromesso alla stipula passino parecchi mesi. Ed infine il saldo alla stipula del rogito notarile.
A mio avviso è bene, una volta raggiunto un accordo, scrivere due righe, firmate da entrambe le parti, con i termini stabiliti in modo tale da non incorrere in ripensamenti da ambo le parti e poi verba volant e scripta manent.
Se non vi sentite di fare una trattativa a viso aperto potete ricorrere all’uso della “Proposta di acquisto”, usatissima dagli agenti immobiliari perché facilita il loro lavoro in quanto da modo di parlare separatamente con entrambi i clienti e indorare la pillola ad entrambe le parti, ma ritengo che possa essere un valido strumento anche fra privati, ma di questo ne parleremo prossimamente in un post apposito, ma se siete interessati ad un fac-simile di proposta di acquisto contattatemi privatamente e ve la invierò

Il compromesso ( preliminare di compravendita)

Sul compromesso vi consiglio, anzi vi stra- consiglio di rivolgervi ad un notaio in quanto la maggiorazione di costo rispetto alla sola stipula è di poche centinaia di euro ed il notaio fa maggiori verifiche rispetto a quelle che potete fare voi e vi garantisce la regolarità dell’immobile già al compromesso assicurandovi che l’acquisto che state per fare è sicuro.
Le imposte che versate al momento del compromesso vi verranno detratte al momento del rogito notarile e comunque le paghereste ugualmente anche se fate privatamente in quanto vi è l’obbligo della registrazione entro 20 gg dalla sua sottoscrizione (art 10 DPR 131/1986- Finanziaria 2007)
Ritornerò presto su quest’ultimo punto perché ritengo che necessiti di un capitolo a parte che affronteremo nei prossimi giorni

Conclusioni

Oggi vi ho un po’ tediato con lunghi discorsi ma l’argomento non è facile da trattare e soprattutto può essere pieno di insidie, per cui ho cercato di essere il più esaustiva possibile. Concludendo vorrei riassumere alcuni punti schematici che non dovete dimenticarvi.
A) non abbiate fretta di concludere nemmeno se ritenete che sia un affare
B) fate tutte le verifiche necessarie ( visure ipotecarie, verifiche catastali, urbanistiche ed edilizie)
C) verificare la solvibilità del venditore
D) fatevi consegnare regolamento di condominio e verificare eventuali morosità

Ok stop… per oggi basta così.

Se l’articolo vi è piaciuto o ritenete che l’argomento interessi ai vostri amici condividetelo mentre se avete domande in merito contattatemi qui oppure lasciate le vostre considerazioni o le vostre domande qui sotto.

Alla prossima settimana

ciao

PS Se avete altri cinque minuti da dedicarmi vi consiglio di leggere anche questo mio articolo consigli utili per cercare casa pubblicato sul blog http://www.casaorganizzata.com/

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