Da sempre la maggior parte delle locazioni avviene fra privati senza avvalersi dell’operato di un agenzia immobiliare, così come capita spesso che proprietario e inquilino decidono di stipulare un contratto d’affitto senza avvalersi dei servizi di un professionista sia esso un commercialista un’organizzazione sindacale o un esperto nel settore.

Indipendentemente dal tipo di contratto adottato, locatore e conduttore possono decidere di utilizzare un contratto pre-impostato, facile da reperire in rete o nelle cartolerie specializzate, oppure possono redigerlo di sana pianta.

Se fate parte di quest’ultima categoria, vi consiglio di leggere queste poche righe che seguono perché parliamo degli elementi indispensabili che deve contenere un contratto di affitto per essere riconosciuto valido dalla nostra giurisprudenza.

Qual è il contenuto di un contratto di affitto

La locazione è un contratto col quale il locatore (proprietario dell’immobile) cede il suo immobile in uso ad un conduttore (inquilino) per un determinato periodo di tempo e dietro il pagamento di una somma concordata

definizione estrapolata dall’Art.1571 cc

In altre parole il contratto di locazione è un patto, riconosciuto dalla legge, un accordo fra privati  dove le parti possono stabilire condizioni proprie purché queste non vadano contro quanto stabilito dalle leggi in materia di locazione abitativa (legge 431 del 1988 e la legge 392 del 1978).

In base alle vostre esigenze, potete optare fra diverse tipologie di contratto e potete variare o aggiungere clausole specifiche per le vostre esigenze, ma dovete prestare attenzione ad alcuni “elementi indispensabili” che non devono mai mancare nella stipula di un contratto, sia esso prestampato o liberamente predisposto dalle parti.

Nell’articolo di lunedì scorso vi avevo accennato i punti indispensabili da inserire in ogni contratto di locazione (o affitto che dir si voglia) per cui oggi cercherò di spiegarvi in “parole povere” cosa sono questi punti fondamentali.

Elementi necessari all’interno di un contratto

Ogni contratto di locazione per essere valido i seguenti i punti fondamentali

• tipo di contratto;
• identificazione delle parti;
• dati dell’immobile;
• durata del contratto;
• canone corrisposto;
• data e firma del contratto;
• dichiarazione APE.

Tipo di contratto

Come ben sapete, la legge sulle locazioni ha riconosciuto diverse tipologie di contratto per cui è indispensabile specificare quale tipo di contratto si va a sottoscrivere.

E’ la voce più importante del contratto, quella che lo identifica e ne determina le caratteristiche di base. Questo elemento è talmente importante che rappresenta quello che a scuola si chiama “titolo”.

Ogni contratto inizia con la determinazione del tipo di locazione scelta ed i riferimenti di legge a cui fa riferimento:

LOCAZIONE ABITATIVA AGEVOLATA TIPO DI CONTRATTO
(Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3)

Identificazione delle parti del contratto

Elemento fondamentale di qualsiasi tipo di contratto, anche al di fuori del campo immobiliare, è l’identificazione dei contraenti, in questo caso locatore ( proprietario) e il conduttore ( inquilino).

Le loro generalità devono essere ben specificate nel contratto d’affitto

• nome cognome;
• luogo e data di nascita;
• luogo e indirizzo di residenza;
• codice fiscale.

Nel caso una o entrambe le parti sia un soggetto giuridico nel contratto vanno indicate ragione sociale, sede, partita iva e legale rappresentante che firma il contratto.

Nel caso una delle parti sia una persona proveniente da un paese al di fuori dalla comunità europea oltre agli elementi sopra elencati occorre inserire anche il numero di permesso di soggiorno in corso di validità.

Dati dell’immobile

I dati dell’immobile servono ad identificare esattamente l’immobile oggetto della locazione. Tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale sono censiti presso l’ufficio del catasto dei beni immobiliari presente in ogni Comune.

I dati da inserire nel contratto di affitto sono::

• Comune;
• indirizzo esatto;
• numero civico;
• numero interno;
• dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, numero dei vani e rendita);
• l’uso a cui è destinato l’immobile (abitazione, ufficio, albergo, laboratorio, ecc.);
• descrizione dell’immobile

I dati catastali si possono ricavare o nell’atto di acquisto stipulato dal notaio oppure da una visura catastale che si può richiedere all’agenzia del territorio della vostra città.

Durata del contratto

La durata del contratto viene stabilita in base alle leggi speciali che regolano le locazioni e questa varia in base al tipo di contratto che si sottoscrive.

• 4 anni per un contratto ad uso abitativo libero;
• 3 anni per i contratti ad uso abitativo a canone concordato;
• da 6 a 36 mesi per il contratto per studenti
• da 1 a 18 mesi per il transitorio.

Oltre alla durata vanno inseriti i termini previsti per il rinnovo del contratto e per il recesso anticipato.

Attenzione però il codice civile con l’art 1573 stabilisce la durata massima della locazione non può superare i trent’anni .

Canone corrisposto

Previsto dall’art. 1571 del c.c. che lo definisce “corrispettivo” viene chiamato comunemente affitto o pigione.

Se nel contratto non viene specificato un canone annuo, si ha la nullità del contratto.

Nel contratto va indicato sia l’importo annuo corrisposto per la locazione sia le modalità di pagamento.

Il canone annuo di locazione è convenuto in € 6000,00 (euro seimila/00) che il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore in n. 12 rate eguali anticipate di € 500,00 (cinquecento euro/00) ciascuna, scadenti il giorno 15 di ogni mese.

esempio

Va inoltre specificato se il canone è soggetto o meno a variazioni e aggiornamenti in base agli indici ISTAT .

Si precisa che il canone rappresenta il prezzo concordato per l’immobile escluse le eventuali spese condominiali che vanno pagate a parte.

Data di stipula e firma

Ultimo elemento essenziale per la validità del contratto di locazione: data di stipula e firma.

La data della firma del contratto, deve, sempre e sottolineo sempre, essere indicata.

La data è importante per due motivi, il primo perché determina l’inizio del contratto inteso come obbligazione dell’una parte nei confronti dell’altra. Secondo dal punto di vista fiscale da quel giorno decorre il tempo previsto per la registrazione (30 giorni -attenzione 30 giorni, non un mese)

Infine la firma, vi ricordo che per essere valido, ogni tipo di contratto, deve essere sottoscritto dalle parti.

Dichiarazione APE

Altra cosa indispensabile è la clausola con la quale l’inquilino dichiara, che il proprietario gli ha fornito tutta la documentazione e le informazioni necessarie in merito all’APE  “attestato di prestazione energetica”.

Senza questa dichiarazione sia il proprietario che l’inquilino possono essere sottoposti a sanzione amministrativa

La dicitura corretta da inserire è la seguente:

Il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva di attestato di prestazione energetica n… valido fino al…

Elementi non obbligatori

Abbiamo visto gli elementi indispensabili che deve contenere un contratto d’affitto, ora vi parlo di alcuni punti non obbligatori ma che vi consiglio di inserire:

• deposito cauzionale, cifra che l’inquilino versa al proprietario a garanzia degli impegni presi con la sottoscrizione del contratto (generalmente si parla di due o tre mensilità del canone);
• spese accessorie che comprendono le spese condominiali e le utenze ( acqua luce riscaldamento ecc). E’ bene specificare in che modo vengono quantificate, ripartite e come vengono pagate dall’inquilino.
• Tipo di regime fiscale adottato dal proprietario, se a cedolare secca o regime ordinario.

Registrazione del contratto

Infine la registrazione del contratto, è obbligatoria per tutti i contratti ad eccezioni di quelli che hanno durata inferiore ai 30 giorni.

La registrazione può essere fatta sia in presenza che per via telematica.

In presenza deve essere fatta perso l’ufficio del registro ( agenzia delle Entrate) della vostra provincia entro 30 giorni dalla firma del contratto presentando all’ufficio competente almeno due copie del contratto sottoscritto in originale, un modello RLI compilato in tutte le sue parti ed il modello F24 elide pagato e un numero adeguato di marche da bollo.

La registrazione telematica è necessario registrarsi a fisconline seguendo le indicazioni che trovate qui.

I miei consigli, per ora, si fermano qui! Se avete domande, volete aggiungere informazioni, o raccontarci la vostra esperienza in merito, potete scrivermi nei commenti oppure inviarmi una mail. Continuate a seguirmi anche sulla mia pagina facebook e condividete i miei articoli per dar modo ad altri di leggerli. Grazie!