Si, a mio avviso, la legge sulle locazioni va cambiata. Va detto ad onor del vero che il decreto crescita approvato lo scorso mese al senato un miglioramento l’ha apportato, ma non basta. In Italia abbiamo milioni di case vuote ed altrettante persone che cercano casa in affitto ma non la trovano.
Perché? Molti proprietari non affittano i loro immobili, preferiscono lasciarli sfitti anziché rischiare di non percepire la pigione e dover avviare una procedura di sfratto per rientrare in possesso della loro casa.
Identikit dei proprietari
In Italia ci sono più di sette milioni di case sfitte, vuote, quasi il 23% degli immobili presenti sul territorio.
La causa più ricorrente è la paura di darla in affitto ad un inquilino moroso.
Parliamoci chiaro, la maggior parte sono piccoli proprietari che hanno ricevuto un appartamento in eredità o che hanno deciso di acquistare una casa più grande pagando il mutuo con l’affitto di quella più piccola.
Queste persone ci contano su quel piccolo reddito mensile, ne hanno bisogno, soprattutto adesso che in quasi tutte le famiglie c’è qualcuno che ha perso il lavoro o è in cassa integrazione.
Per la maggior parte di loro quell’affitto, quel piccolo gruzzolo percepito, è sostentamento per la famiglia, non un arricchimento, sono pochi, in proporzione, coloro che lo fanno per speculazione.
Per questo, ritengo, che la legge vada cambiata.
I piccoli proprietari hanno paura non solo di non percepire quel gruzzoletto mensile, ma anche di dover spendere soldi per riappropriarsi del loro immobile e spesso per risistemarlo dai danni provocati da inquilini “dispettosi”(per non dire altro).
La legge attuale non tutela i proprietari
La legge sulla locazione non tutela i proprietari, la procedura di sfratto è troppo lunga, macchinosa e soprattutto costosa.
Non è giusto che un proprietario che affitta casa, se l’inquilino smette di pagare la pigione si trova
- con l’appartamento occupato per anni
- a dover affidarsi ad un avvocato (sostenendo costi notevoli) per avviare le pratiche di sfratto
- deve pagare le spese condominiali spettanti all’inquilino moroso
- a pagare le tasse come avesse percepito gli affitti stabiliti nel contratto.
Un bagno di sangue. Fra affitti non percepiti, tasse, avvocato e pratiche varie si parla di diverse migliaia di euro.
Cosa cambia col decreto crescita
Come anzidetto il decreto crescita ha portato una novità interessante, per tutti i contratti abitativi stipulati dopo il 1 gennaio 2020 le tasse si pagheranno solo sugli affitti percepiti.
Con la legge attuale il proprietario che ha affittato un immobile ed ha avviato una pratica di sfratto per morosità deve pagare le tasse anche sui canoni non percepiti. Perché per il fisco, fino a che non c’è una sentenza di un giudice che dichiara lo stato di morosità, il reddito è percepito.
I redditi pagati e non dovuti saranno poi rimborsati, ma coi i tempi biblici che tutti conosciamo.
Dal prossimo anno basterà aver avviato la procedura di sfratto o un’ingiunzione di pagamento per non doverci pagare le tasse sopra.
La procedura di sfratto è troppo macchinosa
Ribadisco, la novità introdotta è più che positiva, ma non è sufficiente.
La procedura di sfratto è troppo lunga e macchinosa.
Pur godendo di un canale preferenziale e più veloce, dura circa due anni e dal momento che viene emessa la sentenza di sfratto non vi è la liberazione automatica dell’immobile. Possono passare altri mesi e l’ufficiale giudiziario deve intervenire più volte.
I passaggi essenziali sono:
- Lettera di diffida all’inquilino
- incaricare un avvocato
- decreto ingiuntivo
- richiesta di citazione per la convalida dello sfratto
- udienza
A questo punto si possono verificare tre cose; il giudice
- convalida lo sfratto
- rinvia l’udienza a 90 giorni
- trasferisce la procedura ad un giudice ordinario
Se il giudice convalida lo sfratto fissa la data del rilascio dell’immobile, ma se l’inquilino non libera l’immobile il proprietario, tramite il suo avvocato deve rivolgersi al tribunale per chiedere un “atto di precetto” col quale un ufficiale giudiziario informa l’inquilino che se entro 10/15 giorni non lascerà libero l’immobile procederà con l’esecuzione forzata.
Non è finita qui!
Se anche dopo questo ulteriore sollecito a liberare l’immobile, l’inquilino non se ne va, l’ufficiale giudiziario notifica all’inquilino la data esatta in cui avverrà lo sgombero, se alla data fissata per lo sgombero, l’inquilino non è presente e non si può procedere con lo sgombero, l’ufficiale giudiziario fissa una seconda data nella quale si recherà presso l’immobile col fabbro che aprirà forzatamente la porta e cambierà la serratura.
Tutte spese in più per il proprietario. Per non parlare dei danni che, certe persone, arrecano all’immobile .
No! così non va.
Se si vuole che i proprietari affittino i loro immobili sfitti, che, come abbiamo visto, sono tanti, occorrono leggi che li tutelino maggiormente.
Occorre modificare le procedure di sfratto al fine di renderle più veloci e più economiche.
Morosi seriali
Nel corso di tanti anni di professione, ho assistito a qualche sfratto e parlando con i vari ufficiali giudiziari incaricati è emerso che le persone da sfrattare erano ben note ai loro uffici perchè non era la prima esecuzione che facevano nei loro confronti.
Diciamo che erano “morosi seriali”
Per contrastare questo tipo di inquilini si dovrebbe, a mio avviso, istituire un “certificato della solvibilità abitativa” una sorta di certificato del casellario giudiziale e dei carichi pendenti, nel quale vengono inseriti tutti gli sfratti o le procedure per morosità che la persona ha avuto negli anni.
In questo modo il locatore dovrebbe essere più tutelato.
Allo stesso tempo si dovrebbero attuare politiche sociali mirate ad aiutare quei cittadini, che per motivi vari, non riescono ad arrivare alla fine del mese ed a pagare l’affitto.
Sono tante le persone oneste che per motivi di salute, di lavoro, la separazione dal coniuge o per il caro prezzi pur volendo pagare l’affitto non ce la fanno. Sono quelle persone che alla prima difficoltà avvisano subito il proprietario dell’immobile scusandosi che quel mese non riescono a pagare l’affitto. Per queste persone dovrebbe essere istituito un fondo sociale specifico che li aiuti a pagare l’affitto. In alcune regioni queste politiche abitative vengono già attuate, ma i fondi non riescono a coprire le esigenze di tutti.
Conclusioni
Eccomi qua, concludo come avevo iniziato, ribadendo che la legge sulle locazioni va cambiata. Se si riuscissero a semplificare i tanti problemi in capo ai locatori ci sarebbero meno immobili sfitti.
Oggi ho toccato un problema sentito da molte persone. Spero sia stato di vostro interesse.
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