La “locazione parziale di immobile” è una particolare forma di contratto. Non è molto conosciuta e spesso confusa, erroneamente, per “affittacamere” che invece è un’attività imprenditoriale. La locazione parziale di immobile è una forma di locazione riconosciuta dalla legge che in questi anni di crisi economica è stata riscoperta.
Io amo definirla ” locazione atipica” in quanto ne il codice civile ne le leggi sulle locazioni ne parlano in modo specifico e non ne danno una vera e propria definizione. Detto questo cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.
- Cosa si intende per locazione parziale?
- Che durata può avere?
- Come viene determinato il canone?
- Forma del contratto?
- Quali elementi indispensabili deve contenere il contratto?
- Deve essere registrato?
- Domande frequenti
Cosa si intende per locazione parziale?
Iniziamo subito col dire che non si tratta di affittacamere e non è a fini turistici. La locazione parziale di immobile si ha quando chi utilizza l’immobile affitta una parte di esso ad un’altra persona.
La locazione parziale può essere effettuata sia per immobili abitativi che per immobili ad uso diverso. Può essere fatta dal proprietario , dal comodatario , dall’usufruttuario o dall’inquilino.
La parte di immobile può essere affittata sia arredata che priva di arredi.
NB se l’affitto parziale di immobile viene fatta da un inquilino non viene inquadrato come una sublocazione ma come un subaffitto pertanto è possibile farlo anche se non è prevista nel contratto ma deve essere comunicato al proprietario per raccomandata.
Che durata può avere?
La durata varia dagli accordi intercorsi fra le parti, esso può avere la stessa durata di un qualsiasi contratto di locazione e nello stesso modo si può sottoscrivere qualsiasi tipo di contratto locativo, libero 4+4 ( 6+6 in caso di ufficio), concordato 3+2, transitorio, per studenti ed anche affitti brevi sotto i 30 giorni.
Come viene determinato il canone?
Tutto dipende dal tipo di contratto di locazione che si sottoscrive. In caso di contratto concordato la determinazione del canone è vincolata agli accordi territoriali sottoscritti tra Comune e associazioni, nel caso di contratto a canone libero, il canone viene liberamente stabilito dalle parti.
Quali elementi deve contenere il contratto?
Il contratto di locazione parziale di immobile rispetta le stesse caratteristiche di un contratto normale, l’unica differenza sta nel fatto che occorre identificare bene la parte che si da in uso esclusivo all’inquilino e le parti che diventeranno “ad uso comune”. Le due parti devono essere evidenziate in planimetria con due colorazioni diverse e allegate al contratto
Esempio: viene locata una porzione di immobile, e più precisamente una camera da letto, individuata nella planimetria da colorazione rossa, mentre il soggiorno, la cucina ed il bagno, contrassegnate da colorazione blu, sono ad uso comune. Le planimetrie, colorate come sopra specificato, vengono controfirmate dalle parti e allegate al presente contratto.
Vanno specificate nel contratto se le spese di utenze sono comprese nel canone stabilito o come verranno ripartite fra le parti.
Infine anche per la locazione parziale va inserita nel contratto la clausola relativa alla certificazione energetica.
Come ogni tipo di contratto deve avere forma scritta e se è di durata superiore ai 30 giorni deve essere registrato all’agenzia delle entrate.
Domande più frequenti
- Se l’inquilino vuole prendere la residenza entra nel mio stato di famiglia? NO, Diventa coinquilino. Infatti nel sito del governo si legge: “Persone che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, a due distinte famiglie anagrafiche”
- Posso chiedere il regime fiscale agevolato della cedolare secca? SI
- Se affitto una parte dell’immobile in cui vivo devo pagare l’IMU? No! a seguito di un interpellanza al MEF, alla domanda: “Il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione, usufruisce della esenzione Imu ?”,il ministero ha così risposto: “Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie”
Eccomi qua, oggi ho voluto parlarvi di questa forma di locazione ancora non molto conosciuta perché penso possa essere una forma di contratto utile a risolvere problemi anche dal punto di vista sociale oltre che economici.
Vi ricordo che i miei articoli escono ogni lunedì ed ogni giovedì.
Rimango a vostra disposizione per ulteriori informazioni o chiarimenti, potete contattarmi qui oppure lasciare un messaggio nel box qui sotto. Inoltre se avete degli argomenti che vi piacerebbe che io trattassi nei miei articoli potete segnalarmeli e sarà mia cura svilupparli nel più breve tempo possibile.
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93 Comments
Linda
(11 Gennaio 2019 - 19:21)Salve Barbara, ho letto l’articolo riguardante il contratto di fitto parte di appartamento e vorrei chiederle un chiarimento poiché sono in procinto di contattare agenzie a questo scopo. Nel contratto si richiede sempre la specifica della particella catastale che in questo caso corrisponde sempre a quella dell’intero immobile? Se si quindi si evidenzia in pianta la parte da fittare, come da lei spiegato?
Barbara Togni
(11 Gennaio 2019 - 21:19)Si esattamente. I dati catastali sono quelli dell’appartamento intero. Al contratto si allegano le piantine dove vengono colorate con un colore le stanze date in uso esclusivo all’inquilino e di un altro le stanze che sono di uso comune (se c’è ne sono) ad esempio bagno e cucina
fabiano
(15 Gennaio 2019 - 17:21)“Se affitto una parte dell’immobile in cui vivo devo pagare l’IMU? Se l’ammontare del canone supera il valore della rendita catastale rivalutata del 5%, SI, altrimenti non si paga”
L’ IMU si paga sempre sia che sia inferiore e superiore alla rendita catastale, non si paga l’Irpef (cedolare secca)se il canone è inferiore alla rendita catastale, mi sembra che sia cosi
Barbara Togni
(15 Gennaio 2019 - 19:21)mi dispiace contraddirla, la circolare dell’Agenzia delle Entrate 18.05.2012, n. 3/E chiarisce che nel caso di LOCAZIONE PARZIALE DI IMMOBILE si deve applicare l’Imu solo se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulta maggiore del canone annuo di locazione.
l’irpef o l’imposta sostitutiva ( cedolare secca) va sempre pagata sui canoni percepiti
Andrea
(6 Marzo 2019 - 9:39)Salve Barbara , volevo chiederle dopo aver letto l’articolo e i commenti , se io , proprietario dell’immobile vivo nell’immobile stesso , quindi ho la residenza nel medesimo immobile e lo stesso immobile lo affitto parzialmente , devo pagare ugualmente l IMU ? Nonostante risultati la mia abitazione principale ? Voglio dire anche se l’affitto dovesse superare la rendita catastale e io cmq vivo all’interno della casa , quindi la casa risulterebbe abitazione principale , devo comunque pagare la IMU ? , Grazie .
Barbara Togni
(6 Marzo 2019 - 10:19)buongiorno Andrea, se il canone annuo supera il valore della rendita la norma prevede di il pagamento dell’IMU. Essendo l’IMU di competenza dei comuni, ed ognuno si muove un po a modo suo, le conviene informarsi presso il caf o commercialista che le fa la dichiarazione dei redditi.
cordiali saluti Barbara
Caterina
(19 Marzo 2019 - 21:54)Buonasera Barbara, grazie per l’articolo utile! Mi chiedevo se con la locazione parziale la spesa della TARI (rifiuti) spetta a entrambi oppure no e in che misura. C’è una legge a cui fare riferimento?
Barbara Togni
(20 Marzo 2019 - 15:50)la tari arriva a nome di chi ha le altre utenze intestate, per cui per il comune è lui che deve pagarla, ma ciò non toglie che possa essere suddivisa fra le parti in misura agli spazi che ognuno ha a disposizione
Luisa
(8 Aprile 2019 - 9:40)Buongiorno Barbara, articolo molto interessante. Potrebbe dirmi in caso di affitto parziale di prima casa se le utenze devono per forza essere intestate al proprietario? nel mio caso avrei due contatori perché la mia prima casa è frutto di accorpamento di due immobili adiacenti; l’inquilino, che prende la residenza, può intestarsi le utenze in autonomia ? Devono esserci per forza stanze in comune o non è un requisito richiesto ai fini del contratto? Grazie
Barbara Togni
(8 Aprile 2019 - 21:23)buona sera Luisa, no, non è obbligatorio avere stanze in comune, la cosa importante è allegare al contratto le planimetrie con ben evidenziate le parti che si affittano.
sul discorso delle utenze non so dirle con esattezza, il buon senso mi fa pensare che non ci siano problemi se vengono intestate all’inquilino, ma purtroppo non posso darle certezza.
cordiali saluti Barbara
Riccardo
(10 Aprile 2019 - 10:35)Si parla sopra di abitazioni occupati dal proprietario che si intendono affittare parzialmente. Il mio caso è di un appartamento libero da affittare, ma vorrei lasciare chiusa una stanza dove tenere alcune cose mie. Procedo allo stesso modo sopra indicato? cioè stipulo un regolare contratto con l’inquilino con allegata una piantina dove si evidenzia la stanza riservata; nell’indicare il numero dei vani sottraggo questa stanza per cui dovendo stipulare un contratto concordato, il parametro vani si abbassa di una unità? presumo che l’IMU da pagare resterà comunque per intero; ci sono accorgimenti da seguire nella stipula del contratto? Grazie anticipatamente e buon lavoro.
Barbara Togni
(10 Aprile 2019 - 20:11)buona sera Riccardo, si, anche se il proprietario non abita l’immobile può fare un affitto parziale di immobile e procedere nel modo indicato nell’articolo, l’importante è evidenziare nelle piantine la parte in uso all’uno e quella in uso all’altro e specificare nel contratto che una stanza viene trattenuta dal proprietario.
per quanto riguarda il contratto a canone concordato il discorso è più complicato, da febbraio dello scorso anno necessita di asseverazione da parte di un sindacato di categoria per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali, pertato le conviene farsi fare il calcolo e la stesura del contratto dal sindacato stesso, che le darà tutte le info del caso anche in ottica IMU.
cordialmente Barbara
Riccardo
(11 Aprile 2019 - 12:25)Buongiorno Barbara e grazie per l’attenzione prestatami. Ho constatato che il contratto concordato comporta qualche problematica per cui penso di optare per la cedolare secca. In questo caso l’IMU resterà invariato? e nello stabilire il canone posso tener conto della diminuzione del vano oppure il fisco potrà comunque fare accertamenti in base alla rendita catastale? Saluti Riccardo
riccardo
(10 Maggio 2019 - 11:27)Ciao, è possibile scaricare un facsimile del contratto? Avrei urgenza, grazie per l’attenzione.
Barbara Togni
(12 Maggio 2019 - 16:53)Per il contratto parziale di immobile si utilizza un contratto standard nel quale va specificato la parte di immobile che si affitta.
Saluti barbara
Assunta pannone
(10 Maggio 2019 - 15:07)Salve, vorrei sapere se è possibile separare nettamente, tipo con un setto murario, le due porzioni di unità immobiliare locate con contratto parziale o se questo comporta problemi ai fini legali e fiscali.
Barbara Togni
(12 Maggio 2019 - 16:55)Buongiorno Assunta, questo deve valutarlo con un geometra
Saluti Barbara
Barbara Togni
(12 Maggio 2019 - 16:58)Ai fini fiscali se rimane accatastato come unico immobile non cambia, ma dal punto di vista tecnico non so se sia fattibile,deve rivolgersi ad un geometra
Alessandra
(25 Maggio 2019 - 5:58)Buongiorno. Ho trovato estremamente utile il suo articolo. Mi chiedevo se posso fare contratti di locazione parziali di una seconda casa, a canone libero, che abbiano la durata anche solo di poche settimane o pochi mesi, al massimo un anno, oppure se vi è il vincolo dei 4+4 anni. L’appartamento si trova vicino a un ospedale e ho spesso richieste da personale a tempo determinato che ha bisogno di una sistemazione temporanea. Vorrei evitare il canone concordato che obbliga a rivolgersi ogni volta a una associazione. Grazie se vorrà rispondere al mio quesito.
Barbara Togni
(25 Maggio 2019 - 22:37)Buona sera Alessandra,
Si, lei può affittare parzialmente anche una seconda casa, pensi ad esempio alle locazioni per studenti dove ad ogni ragazzo viene affittata una stanza e l’uso condiviso di altri spazi.
Se lei fa affitti brevi, sotto i 30 giorni, può farli a canone libero , mentre sopra ai 30 giorni deve fare contratti transitori a canone concordato. Per quanto riguarda l’asseverazione del contratto da parte di un associazione, al momento il contratto é valido anche senza asseverazione, ma non beneficia delle agevolazioni fiscali, cioè riduzione imu e cedolare al 10%, ma paga imu per intero e cedolare al 21%.
Rimango a sua disposizione per eventuali altri quesiti
Saluti Barbara
Elena
(27 Maggio 2019 - 19:38)Buonasera Barbara,
Grazie per questo articolo interessante su un tema poco trattato.
Volevo sapere se è possibile locare parzialmente un appartamento dalla cui planimetria si evinca ad uso esclusivo del conduttore l’unica camera da letto e cucina/bagno in condivisione, non lasciando dunque spazi ad uso esclusivo per il locatario che però vive nell’immobile.
Poiché la cucina abitabile è molto grande occuperebbe il divano letto e armadio presenti in questa zona per vivere.
Se fosse possibile una soluzione del genere si può stipulare solo un 4+4 o anche un transitorio pur non avendo una metratura specifica adibita al locatario coinquilino?
La ringrazio molto
Barbara Togni
(29 Maggio 2019 - 11:10)buongionno Elena,
temo di no. Una locazione parziale prevede spazi esclusivi per entrambi .
cordiali saluti
Barbara
Irma
(13 Giugno 2019 - 17:25)Buonasera se io affitto parzialmente l’alloggio ove io abito pago l’imu perchè il canone è superiore alla rendita catastale rivalutata ma le detrazione di prima casa ci sono sempre? se affitto a studenti devo per forza redigere un contratto concordato o posso farlo a canone libero?
Barbara Togni
(14 Giugno 2019 - 19:40)buona sera Irma,
no se lei continua ad abitare l’appartamento non perde i benefici prima casa.
l’affitto a studenti va fatto con canone concordato.
saluti Barbara
Alessia
(24 Giugno 2019 - 17:30)Buonasera Barbara,
È possibile affettuare una locazione parziale solo di una stanza e indicare come spazio comune solamente il bagno e non anche la cucina?
La ringrazio molto
Barbara Togni
(25 Giugno 2019 - 18:07)certo! se la cucina non viene utilizzata non è parte comune.
Claudio
(14 Agosto 2019 - 10:37)Grazie per il suo lavoro molto interessante ed utile.
Barbara Togni
(14 Agosto 2019 - 11:55)grazie a lei
Barbara
Paola
(26 Agosto 2019 - 13:01)Buongiorno e grazie per l’interessante articolo.
Io vorrei dare in locazione parziale per finalità turistiche, attraverso la piattaforma Airbnb, una camera da letto dell’appartamento in cui vivo, riservandomi l’uso esclusivo del soggiorno e lasciando invece il bagno e la cucina in uso condiviso. Ho un mutuo in corso su questo immobile acquistato come prima casa e abitazione principale, dove ho la residenza e il domicilio.
Siamo sicuri che devo pagare l’IMU in caso di locazione parziale per finalità turistiche e soggiorni inferiori a 30 gg. per ciascun ospite, nel caso il totale annuo delle locazioni superi la rendita catastale?
Per questo tipo di locazione devo comunque stipulare un contratto scritto per ogni ospite?
Ci sono altre limitazioni a questo tipo di locazione?
Grazie mille!
Paola
Barbara Togni
(26 Agosto 2019 - 20:58)buona sera Paola.
la legge prevede che se l’affitto supera il valore della rendita catastale rivalutata si debba pagare l’imu, ma per meglio sapere la cifra che non deve superare la invito a parlare col suo commercialista o andare a sentire all’ufficio imu del suo comune.
se utilizzala piattaforma airbnb o similari, il contratto lo dovrebbero fare loro con la persona che soggiornerà in casa sua e a lei daranno il costo della camera al netto di commissioni per il servizio e di tasse.
cordiali saluti Barbara
Manuela
(28 Agosto 2019 - 12:49)Buongiorno,
le faccio i miei complimenti per l’articolo è stato molto esaustivo. Le volevo porre una domanda per la quale ancora ho dei dubbi, volevo sapere se è possibile effettuare un affitto parziale di un appartamento dove si risiede ad una ditta indiviaduale, e quali sono le tasse e le spese che spettano all’uno e all’altro, ed infine il periodo minimo di locazione.
La ringrazio e le auguro una buona giornata.
Barbara Togni
(28 Agosto 2019 - 21:50)Buona sera Manuela,
Lei può fare un affitto parziale dell’immobile dove abita, a scopo abitativo.
la ditta individuale a che scopo lo affitterebbe?
La durata dipende dal contratto che intende sottoscrivere, un affitto breve sta sotto i 30 giorni, poi ci sono i transitori da 1 a 18 mesi, infine i contratti a lungo termine 3+2 anni per i contratti a canone agevolato o 4+4 a canone libero.
Le spese delle utenze vanno in base si consumi, le tasse imu ( se l’affitto annuo supera il valore della rendita rivalutata) é a carico del proprietario
le imposte di registro sul contratto vanno pagate al 50%, i bolli del contratto sono a carico dell’inquilino ma se aderisce alla cedolare secca queste non vanno pagate
Cordiali saluti Barbara
Grazia
(1 Settembre 2019 - 22:14)Vorrei sapere se è possibile affittare una camera ad uso esclusivo ( con bagno in comune), il soggiorno ad uso esclusivo ad un altro ragazzo con lo stesso bagno in comune con il primo), entrambi come”affitto parziale di immobile” ; e un’altra camera con bagno ad uso esclusivo, per brevi periodi su air bnb.
Grazie
Barbara Togni
(2 Settembre 2019 - 15:41)Buongiorno Grazia, come affitto breve, Lei può affittare nel modo che ha dettagliato sopra, ma il regolamento di air bng non lo conosco, deve chiedere valori.
Cordiali saluti Barbara
Maria Grazia
(28 Dicembre 2019 - 12:35)Salve, sto per trasferire la mia residenza per motivi di lavoro e mi è stato proposto una tipologia di contratto di “Locazione Abitativa Parziale di Appartamento di Natura Transitoria”. A tal proposito vorrei sapere se questa tipologia di contratto, seppur riportante la dicitura “parziale” è comunque soggetto alla possibilità di ottenere le detrazioni fiscali. In base a quello che ho letto per la tipologia di contratto di locazione ad uso transitorio sono previste le detrazioni. Il mio dubbio è sulla parola “parziale”. Grazie mille.
Barbara Togni
(28 Dicembre 2019 - 19:24)buona sera Maria,
se sottoscrive un contratto transitorio non può prendervi la residenza, ma solo il domicilio.
Per le detrazioni non credo ci siano problemi, ma le conviene chiedere col suo commercialista o chi le fa la dichiarazione dei redditi
cordialmente Barbara
CHIARA LUPARIELLO
(3 Maggio 2020 - 18:40)Buongiorno Barbara, grazie per l’articolo.
Sono residente all’estero e vorrei affittare la mia ex casa di Milano a due inquilini distinti con locazione parziale (entrambi avrebbero 1 camera privata e cucina e bagno condiviso).
Al momento ho trovato un inquilino e quindi vorrei fare il contratto 4+4 e conseguente registrazione all’agenzia delle entrate.
Nel momento in cui troverò il secondo inquilino, gli farò il suo contratto (anche perché le camere sono molto diverse e di conseguenza anche gli affitti) senza modificare quello dell’altro inquilino.
Per la registrazione all’agenzia entrate di questo secondo contratto, sarà sufficiente fare una registrazione ex-novo per questa parte di appartamento o dovrò modificare anche la registrazione del primo inquilino?
la ringrazio tanto per l’attenzione e la saluto cordialmente. Chiara
Barbara Togni
(4 Maggio 2020 - 11:20)Buongiorno Chiara,
la cosa importante che deve fare è specificare bene nel contratto che si tratta di una locazione parziale può trovare un fac-simile qui
https://www.suggerimentimmobiliari.it/area-documenti/
poi si, quando troverà un secondo inquilino farà una nuova registrazione solo per quel contratto.
cordialmente Barbara
Giuseppe
(25 Maggio 2020 - 20:18)Buonasera, ho una licenza di affittacamere in forma imprenditoriale, posso locare una delle 4 camere con contratto per abitazione 4+4 e senza applicazione dell’iva? Grazie mille per l’attenzione.
Barbara Togni
(26 Maggio 2020 - 10:04)buongiorno Giuseppe,
le dico con estrema sincerità che, essendo la sua un’attività imprenditoriale, non so risponderle.
le consiglio di sentire con un commercialista.
cordiali saluti Barbara
Erica
(27 Maggio 2020 - 22:16)Gentilissima Signora Barbara, vorrei affittare con contratto atipico: un appartamento dove una stanza rimane chiusa per riporvi alcune cose che al momento non saprei dove portare. Nell’appartamento non sono più residente e vivo altrove.
Ho letto che bisogna segnare sulla piantina la superficie che viene realmente affittata.
Nel caso volessi affittarlo per 18 mesi che tipo di contratto mi consiglia, si possono eventualmente avere sgravi fiscali oppure il periodo è troppo breve?
Se ho capito bene dovrei rivolgermi ad un sindacato per ottenere maggiori informazioni e permessi.
La ringrazio in anticipo e le faccio i miei complimenti per il suo preciso lavoro.
Barbara Togni
(28 Maggio 2020 - 16:51)buongiorno Erica,
può fare un contratto transitorio con canone concordato a cedolare secca. percepisce un pò meno di affitto ma ci paga solo il 10 % di tasse e il cenone non le fa cumulo nella dichiarazione dei redditi.
si è bene che si rivolga ad un sindacato sia per farsi fare il calcolo di quanto può chiedere di affitto, sia per verificare che questo regime “cedolare secca” vantaggioso per molti lo sia anche per lei.
se non ho capito male lei affitterebbe tutto l’appartamento tranne una stanza. in questo caso io andrei a colorare la stanza chiusa e nel contratto metterei ” viene locato tutto l’appartamento ad eccezione della stanza evidenziata con colorazione -colore- che rimane chiusa e di uso esclusivo della proprietà”
cordiali saluti Barbara
cristina
(19 Giugno 2020 - 21:32)Grazie per la chiarezza dell’articolo. Ho un problema riguardo l’Imu, io e mia sorella siamo proprietarie di un fabbricato con due unità immobiliari, una è la mia abitazione principale e l’altra è la sua abitazione principale. Risulta quindi per il pagamento dell’Imu che metà della sua per me è seconda casa e per lei viceversa. Per ovviare a questo dobbiamo registrare un contratto dove diamo una all’altra in comodato d’uso mezza casa? Mi sembra una assurdità …. oppure non dobbiamo proprio pagare questa tassa?
Barbara Togni
(22 Giugno 2020 - 18:14)buona sera Cristina,
purtroppo è proprio così, ad ognuna di voi l’appartamento della sorella risulta seconda casa e dovete pagare lIMU.
personalmente ritengo che anche con il comodato d’uso non risolviate del tutto il problema perché il comodato fra parenti in linea diretta da diritto ad una riduzione non all’esenzione dell’imposta. si informi bene prima di fare il comodato.
secondo me l’unico modo per non pagare l’imu, è una permuta di valore, ovvero lei cede il suo 50% dell’appartamento di sua sorella e viceversa, in questo modo ognuna di voi è proprietaria per intero del suo appartamento e non deve pagare più nulla.
questa operazione va fatta da un notaio per cui le consiglio di informarsi anche in merito a questa possibilità.
Cordialmente Barbara
Roberto
(22 Giugno 2020 - 13:20)buongiorno..volevo chiederle:io ho acquistato un appartamento 3 anni fa e ci vivo da 2 anni. siccome l’ho acquistato con le agevolazioni per prima casa,se ora cambio casa e vado ad abitare in un altro comune rischio wualche sanzione?
Valentina
(11 Luglio 2020 - 11:54)Buongiorno, complimenti innanzitutto per il suo utile articolo, volevo chiederle.. ho acquistato a febbraio 2020 un monolocale di 2 vani e mezzo, in cui ho la residenza e agevolazioni mutuo prima casa .. vorrei affittarlo in maniera parziale.. è possibile affittare la stanza unica che fa da cucina e sala(è 31 mt )potrebbero mettere un divano letto.. e per me tenermi la camera da letto e il bagno in condivisione?.. inoltre chiedevo se posso lasciare le bollette intestate a me?.. ed eventualmente nel contratto se si può mettere una clausola in maniera che si possano dividere per i pagamenti ?..grazie mille per l’attenzione. Valentina.
Barbara Togni
(12 Luglio 2020 - 22:32)buongiorno Valentina,
temo che non sia possibile affittare il soggiorno/cucina anche se è una stanza abbastanza ampia. la stanza da letto ha determinate caratteristiche che vanno rispettate.
saluti Barbara
LINO
(13 Luglio 2020 - 11:12)BUONGIORNO,
Ho affittato locali commerciali (albergo) con regolare contratto da 12 anni. Ora l’inquilino mi chiede se alla scadenza, aggiornando il contratto, possiamo inserire (aggiungere) anche un altro locale (saletta), facente parte (porzione) di una unità adiacente sempre di mia proprietà?
Utilizzando naturalmente un unico contratto e specificando che oltre all’immobile per intero si affitta anche una porzione dell’altra unità. Grazie.
Barbara Togni
(13 Luglio 2020 - 11:28)buongiorno Lino,
mi spiace, non so risponderle in quanto io mi occupo solo di locazione abitativa.
cordiali saluti Barbara
barbara
(21 Luglio 2020 - 14:23)Come segnalatomi da Andrea P, che ringrazio sentitamente per il suo prezioso contributo, nel 2014 è stata fatta un interpellanza al Ministero dell’economia e delle finanze, il quale, alla domanda
“Il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione a studenti, usufruisce della esenzione Imu …?”, ha così risposto che
“Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie” (Faq n. 12 del 20.01.2016).
ciò significa che se affittate parte della casa ove avete la residenza, l’IMU non dovrete pagarla.
samuel
(15 Agosto 2020 - 19:29)Buongiorno Barbara, grazie mille per l’articolo e le informazioni utili.
volevo chiederle se posso affittare in maniera parziale un bilocale di 46 mq con camera, cucina, bagno, ingresso e cantina, pensavo di dare come uso esclusivo l’utilizzo della camera e come aree comuni il bagno, la cucina e l’ingresso e mantenere ad uso esclusivo la cantina. Volevo chiederle se legalmente è possibile o data la conformazione dell’appartamento o non è possibile un affitto parziale? Se si devo pagare l’imu o sono esente?
Il contratto sarebbe transitorio con canone libero.
grazie mille
Samuel
Barbara Togni
(18 Agosto 2020 - 21:49)A mio avviso no perchè la tipologia del suo immobile non prevede una zona esclusiva per lei e una per l’inquilino.
Leo
(17 Agosto 2020 - 16:36)Buongiorno ma mi sembra di capire che :
In tal senso si è espresso il Mef, il quale, alla seguente domanda “Il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione a studenti, usufruisce della esenzione Imu …?”, ha risposto che “Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie” (Faq n. 12 del 20.01.2016).
L’IMU quindi non è dovuta con affitto parziale se sono residente
Barbara Togni
(18 Agosto 2020 - 21:48)Leo se legge a fine articolo le domande più frequenti a quella relativa al pagamento dell’Imu dice esatte te quello da lei qui riportato
Cordiali saluti Barbara
tommaso
(24 Agosto 2020 - 19:33)buona sera sir.ra barbara vorrei chiederle se ha a disposizione un facsimile di contratto di locazione parziale con cedolare secca da poter condividere con me.
grazie tommaso
Barbara Togni
(24 Agosto 2020 - 21:34)buona sera Tommaso.
a questo link trova i fac-simili dei contratti
https://www.suggerimentimmobiliari.it/area-documenti/
saluti Barbara
Tiziana Olivetti
(2 Settembre 2020 - 22:10)Buonasera, vorrei farle una domanda : sono proprietaria al 50% di un appartamento, l’altro 50%è di proprietà degli eredi di mia sorella(deceduta) : il marito, una figlia maggiorenne ed un minore. Nell’appartamento vivevano mia madre ed il vedovo di mia sorella. Alla morte di mia madre nell’app è rimasto solo mio cognato (senza i figli).,il quale si rifiuta di darmi una sorta di “affitto” equo. Volendo affittare una stanza chi di noi due dovrebbe usufruirne? Grazie
Barbara Togni
(2 Settembre 2020 - 23:41)Buona i Tiziana, purtroppo deve rivolgersi ad un legale, solo il tribunale può risolvere questo problema. Suo cognato ha il.diritto di abitazione sul 50% che apparteneva a sua sorella. Lei ha diritto al 50% del valore di un affitto ma solo il tribunale può obbligare suo cognato a pagare.
Cordiali saluti Barbara
Samuele
(24 Settembre 2020 - 19:08)Buonasera Barbara, grazie sia per l’articolo che per le preziose risposte che continua a fornire sull’argomento!
Pongo allora la mia domanda: una parte di un ambiente più grande e che risponde alle caratteristiche minime di abitabilità può essere definito unità abitativa a sé a discrezione del propietario o vi sono vincoli di legge per cui si è costretti a dichiarare più unità? Faccio un esempio per presentare il mio caso: possiedo un terratetto indipendente composto da piano terreno e ampio e alto sottotetto non collegato con il sotto se non tramite scala esterna, la quale è sempre su terreno di proprietà. Se realizzo nel sottotetto un ambiente abitabile (cioè camera+antibagno+bagno+cucina) posso gestirlo come parte della abitazione sottostante e quindi applicare la locazione parziale o sono vincolato a dichiararlo unità abitativa a sé? Se la risposta è la seconda, come potrei evitarlo? Collegando i due piani con scala interna ad esempio (senza poi sfruttarla e usando invece l’esterna) potrei allora applicare la locazione parziale oppure la presenza di camera+antibagno+bagno+cucina mi costringe in ogni caso a dichiararlo unità abitativa a sé? La ringrazio in anticipo
Barbara Togni
(25 Settembre 2020 - 11:59)Buon giorno Samuele,
purtroppo non so risponderle, la possibilità o meno di creare due unità abitative a se stanti varia da molti fattori quali rapporto di illuminazione, altezza, dimensioni e altro.
Questa sua domanda dovrebbe rivolgerla ad un tecnico geometra o architetto che deve effettuare un sopralluogo per rendersi conto dello stato dell’immobile.
mi spiace non esserle stata di aiuto
cordiali saluti Barbara
massimo costantini
(7 Ottobre 2020 - 17:43)Gentile Barbara, siamo per affittare una tavernetta priva di abitabilità ad uno studente/calciatore che utilizzerebbe il locale per studiare senza rientrare a casa nell’intervallo scuola -allenamenti. Pensiamo di configurare il contratto come affitto di porzione di immobile ad uso non abitativo in via temporanea, ma sembra che da questa tipologia contrattuale siano esclusi i privati. E’ così?
Grazie per la risposta. Massimo
Barbara Togni
(8 Ottobre 2020 - 10:14)Buongiorno Massimo, come già anticipato da lei a livello abitativo la tavernetta non avendo i canoni di abitabilità non si può affittare.
io mi occupo solo di abitativo per cui non so rispondere alla sua domanda,
mi dispiace Barbara
Valerio
(9 Ottobre 2020 - 13:02)Salve e complimenti per l’articolo. Io sono proprietaria di un immobile, del quale pago il mutuo. La mia compagna ha la residenza in casa mia, ma per esigenze sue particolari ha espresso la volontà di registrare un contratto di affitto. L’appartamento ha una sola camera da letto, ma c’è una stanza/studio che lei vorrebbe in uso esclusivo. Il resto delle stanze (compresa camera da letto) sarebbe indicato come ambienti in comune. Lei ritiene sia possibile?
Barbara Togni
(10 Ottobre 2020 - 16:26)Buongiorno Valerio, se la camera/studio ha una metratura di 9mq non ci sono problemi.
Saluti Barbara
Saverio
(23 Novembre 2020 - 19:24)Buonasera e grazie in anticipo per il riscontro che potrà darmi.
Il mio caso è il seguente: appartamento A2, intestato a persona fisica, non adibito a prima casa; mi chiedono di poter locare un solo locale USO UFFICIO per una società, con contratto “scaricabile” nelle spese dell’ attività… Si può fare o mi è consentita la sola locazione residenziale (eventualmente ad uso promiscuo, di cui però potrebbero recuperare solo il 50%)?
Cordialità, Saverio.
Barbara Togni
(24 Novembre 2020 - 22:03)Buona sera Saverio,
lei l’immobile può affittarlo solo ad uso abitativo, poi chi lo abita può destinarne una parte ad uso ufficio, specificandolo nel contratto, ma sola ad uso ufficio no
saluti Barbara
donato
(24 Novembre 2020 - 16:10)Posso fare contratto di locazione abitativa parziale di due mesi a una persona che abita nella stessa citta di Torino,perche’ si deve allontanare dalla sua casa di residenza x motivi di ristrutturazione del suo alloggio? Naturalmente tenendo il prezzo nei limiti della congruita’ dei patti.Il dubbio e’ che valga solo x lavoratori o studenti con residenza fuori del comune ù
Barbara Togni
(24 Novembre 2020 - 22:05)Buona sera Donato ,
si può fare un contratto transitorio specificando come esigenza del conduttore la ristrutturazione della casa
saluti Barbara
Albino
(27 Novembre 2020 - 12:33)Buongiorno,
In una locazione parziale di una unità immobiliare con durata contratto 4+4 oltre a indicare le stanze nel contratto di locazione vi è l’obbligo di creare un sub alterno all’ ufficio catasto ?
Grazie
Barbara Togni
(28 Novembre 2020 - 19:36)buona sera Albino,
vanno indicati tutti i dati catastali dell’immobile intero, poi vanno allegate le planimetrie con evidenziate le stanza affittate.
saluti Barbara
Sergio
(1 Dicembre 2020 - 19:36)Salve Barbara,
vorrei chiederle se fosse possibile affittare un immobile in locazione parziale se quest’ultimo risulta dotato di una sola camera da letto da utilizzare in condivisione.
Grazie
Barbara Togni
(1 Dicembre 2020 - 20:25)no, per fare un affitto parziale servono almeno due camere da letto
saluti Barbara
Rebecca
(18 Dicembre 2020 - 0:29)Salve signora Barbara, Le chiedo se mi può chiarire questa cosa, ho letto con attenzione quello che ha scritto e ho capito che il contratto parziale si può fare di diverse durate e per il canone si può decidere se fare il canone libero o concordato e poi si pagheranno le tasse di conseguenza.
Ho letto e capito la stessa cosa leggendo un chiarimento della associazione di proprietari a cui sono iscritta.
La professionista che mi sta seguendo di questa stessa associazione dice che assolutamente no, per contratto parziale e transitorio o studenti posso fare solo canone concordato che risulterebbe meno del 20% del prezzo di mercato (non diminuito del 20%)- Un altro sito con chiarimenti di due avvocati si dice la stessa cosa.
Il comune dice che l’affitto turistico non si può fare se ho la residenza. Ci sono 88000 studenti a Bologna…vorrei capire se hanno tutti un 4+4 e se le migliaia di persone che affittano stanze con airbnb e altro stanno tutti vivendo nella illegalità
grazie
Barbara Togni
(18 Dicembre 2020 - 18:44)Buon pomeriggio Rebecca,
il contratto parziale di immobile si può fare di 4+4 a canone libero, a canone concordato per contratti 3+2, transitorio o per studenti. affitti brevi e turistici ( la legge è regionale ) in Emilia Romagna si possono fare solo se il proprietario non è residente nell’immobile. in alternativa si può optare per il B&B.
su discorso studenti molti proprietari optano per un contratto 4+4 anche se non del tutto regolare, confidando nel fatto che gli studenti difficilmente rimangono nello stesso appartamento per molto tempo.
Cordiali saluti Barbara
Raffaele
(6 Gennaio 2021 - 22:28)Gentilissima Barbara,
approfitto della sua cordiale disponibilità per chiedere alcuni chiarimenti:
Sono proprietario di un immobile dove non vivo e vorrei metterlo a rendita con affitti brevi di pochi giorni rivolti a trasfertisti e vacanzieri.
Mi sembra di capire che:
1) lo possa fare, senza necessariamente avere una partita IVA, per permanenze di soli due giorni e che al di sotto dei trenta giorni non vada registrato all’agenzia delle entrate
2) posso utilizzare la formula del contratto a canone libero, il canone viene liberamente stabilito dalle parti e gli importi non sono vincolati, ma in questo caso pago l’imu per intero e la cedolare al 21%.
Vorrei sapere se:
a) posso affittarlo in due parti separate con un disimpegno all’ingresso di soli 2 mq (ad uso promiscuo da evidenziare con colore diverso nella planimetria allegata al contratto), dal quale si accede a due zone dell’appartamento ben separate: una che comprende tre stanze, andito e bagno; l’altra che comprende una stanza, la cucina e 1 bagno.
b) eventualmente, se potessi affittarlo così come sto ipotizzando, dovrei comunicare i dati degli occupanti in questura?
c) se non devo registrare il contratto all’agenzia delle entrate nel caso di durata inferiore ai 30 giorni, sulla base di quale criterio dovrò pagare la cedolare secca?
d) nel caso di utilizzo di intermediari on line, pagherebbero loro la cedolare secca con trattenuta del 21% sulla transazione economica?
e) ho letto inoltre che con il decreto crescita gli immobili devono avere un codice identificativo dovrà essere pubblicato in tutte le comunicazioni, mi sa dire chi lo rilascia e se sono previsti costi aggiuntivi oltre alla cedolare secca?
f) possono esistere normative comunali e regionali che influiscano sulle normative generali nazionali alle quali lei fa riferimento e per le quali è bene che io mi informi presso gli enti locali?
La ringrazio anticipatamente per le sue gradite risposte
Raffaele
Barbara Togni
(9 Gennaio 2021 - 19:11)buona sera Raffaele, scompongo la sua mail e rispondo per blocchi.
Mi sembra di capire che:
1) lo possa fare, senza necessariamente avere una partita IVA, per permanenze di soli due giorni e che al di sotto dei trenta giorni non vada registrato all’agenzia delle entrate
2) posso utilizzare la formula del contratto a canone libero, il canone viene liberamente stabilito dalle parti e gli importi non sono vincolati, ma in questo caso pago l’imu per intero e la cedolare al 21%.
—Si tutto giusto, però aggiungo che per poter fare questo tipo di locazione però deve seguire la normativa prevista per le locazioni turistiche della sua regione.
a) posso affittarlo in due parti separate con un disimpegno all’ingresso di soli 2 mq (ad uso promiscuo da evidenziare con colore diverso nella planimetria allegata al contratto), dal quale si accede a due zone dell’appartamento ben separate: una che comprende tre stanze, andito e bagno; l’altra che comprende una stanza, la cucina e 1 bagno.
— si ma vale quanto detto sopra deve fare la procedura prevista dalla sua regione per quanto riguarda B&B e affitti turistici.
b) eventualmente, se potessi affittarlo così come sto ipotizzando, dovrei comunicare i dati degli occupanti in questura?
— si sempre entro 24 ore e per fare questo deve attivarsi al sito alloggiati.it
c) se non devo registrare il contratto all’agenzia delle entrate nel caso di durata inferiore ai 30 giorni, sulla base di quale criterio dovrò pagare la cedolare secca?
— deve rilasciare ricevuta e presentarla in sede di dichiarazione dei redditi
d) nel caso di utilizzo di intermediari on line, pagherebbero loro la cedolare secca con trattenuta del 21% sulla transazione economica?
— si anche se si serve di agenzie immobiliari locali
e) ho letto inoltre che con il decreto crescita gli immobili devono avere un codice identificativo dovrà essere pubblicato in tutte le comunicazioni, mi sa dire chi lo rilascia e se sono previsti costi aggiuntivi oltre alla cedolare secca?
— no nessun costo aggiuntivo. il numero identificativo glielo da la regione nel momento che si registra per questo tipo di locazione
f) possono esistere normative comunali e regionali che influiscano sulle normative generali nazionali alle quali lei fa riferimento e per le quali è bene che io mi informi presso gli enti locali?
—si purtroppo le leggi regionali superano quella nazionale e deve sentire presso l’ufficio del suo comune cosa deve fare per poter affittare con questo tipo di locazione
Spero di aver risposto a tutto, rimango comunque a sua disposizione
Natale
(12 Febbraio 2021 - 18:15)Ciao Barbara
Ma se affitto parte della mia casa per pochi mesi , che tipo di contratto devo registrare Grazie
Barbara Togni
(17 Febbraio 2021 - 17:18)ciao Natale, un contratto transitorio per porzione di immobile.
ALFREDO
(1 Marzo 2021 - 11:49)ho in affitto un immobile per lo studio, di cui una stanza è affittata ad una società con segretaria per tutto lo studio .
A fine mese posso fare una fattura per le spese di gestione nei confronti della società.
In maniera che io rientri sia delle spese di affitto che quelle di segreteria, e la società può caricarsele come costo
Grazie
Barbara Togni
(1 Marzo 2021 - 17:58)salve Alfredo,
premetto che io mi occupo solo di immobili ad uso abitativo, per cui non so risponderle.
questa domanda deve porla al suo commercialista.
cordiali saluti Barbara
Marilena
(2 Marzo 2021 - 13:52)Buongiorno Barbara,
sono unica erede dell’appartamento di proprietà di mio zio, recentemente deceduto, in cui aveva la residenza . Dal 1/6/2019 una parte dell’appartamento è stato affittato con regolare contratto 4+4 ad uso parziale. Da ora in avanti vorrei proporre all’inquilino l’uso totale, contestualmente ad una revisione del canone. E’ possibile modificare in tal senso un contratto in corso di validità ? Oppure va chiuso il precedente contratto per aprirne poi uno nuovo, in che modo ?
Grazie
Barbara Togni
(2 Marzo 2021 - 16:45)buon pomeriggio Marilena,
si, è possibile sia modificare il contratto già esistente, sia chiuderlo ed aprirne uno nuovo.
nel primo caso la scadenza del contratto rimane 31-05-2023 mentre nel secondo la data di scadenza slitterebbe in avanti.
economicamente parlando se avete un contratto a cedolare secca vi conviene cessare l’attuale ed aprirne uno nuovo.
rimango a sua disposizione per eventuali altri chiarimenti
barbara
Renato
(16 Aprile 2021 - 11:09)Ho dato in locazione una stanza ammobiliata di durata 2+2anni con l’uso in comune della cucina e del bagno. Ho riservato un’altra stanza per me quindi risiedo nella stessa casa usufruendo di cucina e bagno. L’inquilino é moroso. L’avvocato mi dice che è errato questa durata. È vero e cosa devo fare
Barbara Togni
(18 Aprile 2021 - 21:23)come detto dal suo avvocato, la durata di 2+2 anni non è riconosciuta dalle leggi in materia di locazione. si affidi al suo avvocato e segua ciò che lui le consiglia.
PS la cedolare secca può essere applicata per tutti i tipi di contratti riconosciuti dalla legge.
Renato
(16 Aprile 2021 - 11:13)Ho dimenticato di dire che nel contratto è prevista anche la cedolare secca. In quale tipologia di locazione rientra questo tipo di contratto
Andrea
(26 Luglio 2021 - 9:34)Salve Barbara, ho letto con interesse il suo topic sugli affitti parziali. Anche se è stato aperto molto tempo fa spero sia ancora attivo, e provo a porre la mia domanda.
Ho letto che l’affitto parziale della propria abitazione principale non si configura come affittacamere, però mi chiedevo, visto che per gli affittacamere esistono limiti nel numero delle camere e dei locatari, se per caso tali limiti vigano anche per l’affitto parziale. In soldoni: se ho una casa molto grande, dotata di 10 camere e 3 bagni, posso comunque affittare 9 camere e 2 bagni, mantenere l’uso esclusivo di 1 camera ed 1 bagno e l’uso comune della cucina? Oppure, al contrario, superato un dato numero di vani o di locatari, si deve obbligatoriamente cambiare formula di contratto, pagare l’imu e magari anche aprire una P. iva?
Grazie.
Andrea
Barbara Togni
(27 Luglio 2021 - 21:20)Buona sera Andrea, la legge in merito non da dei parametri per cui si presume che non ci siano limiti ne di camere ne di persone.
la differenza fra la locazione parziale e gli affittacamere, B&B e affini sta nella durata del contratto che deve essere a media o lunga durata.
Mi spiego meglio, la locazione parziale non può essere per un periodo inferiore ai 30 giorni (previsti per la locazione breve) e si deve attenere a tutte le regole della locazione di immobile intero, ovvero rispettare i parametri delle locazioni transitorie o a studenti a seconda del tipo di contratto che si stipula
Mario
(20 Agosto 2021 - 17:39)Ciao per cortesia
potresti indicarmi dei siti o link dove poter trovare dei contratti per affittare camere di tipo con canone calmierato e cedolare secca?
Barbara Togni
(5 Settembre 2021 - 11:36)nel sito di ogni comune alla sezione politiche abitative o welfare si trovano i fac-simili dei contratti e tutte le indicazioni concordate dal comune per il conteggio del canone
Michele
(4 Settembre 2021 - 19:46)Buonasera Barbara è molto chiaro il suo articolo complimenti.
La mia domanda è posso dare in affitto una porzione di casa anche se nella stessa solo mia moglie ha la residenza con i bambini?
Grazie
Michele
(4 Settembre 2021 - 19:48)Scusi Barbara volevo aggiungere che sono io il proprietario ed è una mia seconda casa non avendo la residenza
Grazie ancora
Barbara Togni
(5 Settembre 2021 - 11:39)se le le due porzioni sono comunicanti e non ben distinte fra loro, per poter fare un affitto parziale deve avere il benestare di moglie e figli. se le due parti sono separate può affittare liberamente
Luca
(3 Ottobre 2022 - 22:38)Buona sera afforzando una porzione di casa canone concordato posso richiedere un contatore separato per le utenze o poi perdo la caratteristica di porzione di casa