La legge ci dice che, il termine affitto spesso è usato impropriamente. Ogni qual volta parliamo di “affitto” di un immobile giuridicamente parlando siamo di fronte ad una locazione. Nel diritto si parla di affitto solo in ambito produttivo come “l’affitto di azienda” che riguarda l’attività non l’immobile, oppure affitto di terreni agricoli coltivabili per cui produttivi.

Cos’è una locazione?

Cos’è una locazione ce lo dice in modo chiaro ed esplicito l’art.1571 del codice civile che enuncia:

“La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.”

C.C. art. 1571

Detto in parole povere, la locazione è un contratto fra due parti, proprietario (locatore) e inquilino (conduttore) nel quale viene pattuito un prezzo (canone) per l’utilizzo di un immobile che il conduttore deve versare al locatore.

La determinazione del canone di locazione è indispensabile per parlare di locazione altrimenti ci troveremmo di fronte ad un contratto di comodato d’uso.

Le attuali leggi sulle locazioni prevedono diversi tipi di contratto regolati da diversi strumenti giuridici:

1. codice civile;
2. legge 392 del 78 ;
3. legge 431 del 1998. 

1 Codice civile

Il codice civile italiano un testo nel quale sono raccolte tutte le norme di diritto civile che regolano in maniera varia l’ordinamento italiano ed è composto da ben 2969 articoli, suddiviso in sei libri, ripartiti a loro volta in titoli che contengono articoli e comma.

Il quarto libro del codice civile, denominato “delle obbligazioni”, al titolo terzo che si occupa “dei singoli contratti” contiene tutti gli articoli di legge (dal 1571 al 1654) che interessano la locazione. vanno dal 1571 al 1654 e danno le linee guida le locazioni abitative.

Gli articoli che vanno dal 1571 al 1607, sono quelli che più ci interessano perché prendono in esame le caratteristiche che deve avere un contratto di locazione, prestando attenzione alla durata, alle possibili garanzie previste, alla sublocazione, agli obblighi delle parti eccetera.

Art. 1571 Nozione – La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo;
Art. 1572 locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione – Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni è atto eccedente l’ordinaria amministrazione. Sono altresì atti eccedenti l’ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno;
Art. 1573 Durata della locazione – Salvo diverse norme di legge , la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto;
Art. 1574 Locazione senza determinazione di tempo – Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s’intende convenuta 1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali; 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione; 3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo; 4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso;
Art. 1575 Obbligazioni principali del locatore – Il locatore deve 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione;
Art. 1576 Mantenimento della cosa in buono stato locativo – Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore;
Art. 1577 Necessità di riparazioni – Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore;
Art. 1578 Vizi della cosa locata – Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna;
Art. 1579 Limitazioni convenzionali della responsabilità – Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa;
Art. 1580 Cose pericolose per la salute – Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia;
Art. 1581 Vizi sopravvenuti – Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione;
Art. 1582 Divieto d’innovazione – Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore;
Art. 1583 Mancato godimento per riparazioni urgenti – Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata;
Art. 1584 Diritti del conduttore in caso di riparazioni – Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento. Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto;

Art. 1585 Garanzia per molestie – Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima. Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al
conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio;
Art. 1586 Pretese da parte di terzi – Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni. Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi;
Art. 1587 Obbligazioni principali del conduttore – Il conduttore deve: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti;
Art. 1588 Perdita e deterioramento della cosa locata – Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa;
Art. 1589 Incendio di cosa assicurata – Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo, la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo. Quando si tratta di cosa mobile stimata e l’assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall’assicuratore. Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell’assicuratore;
Art. 1590 Restituzione della cosa locata – Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del deperimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate;
Art. 1591 Danni per ritardata restituzione – Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno;
Art. 1592 Miglioramenti – Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata . Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore;
Art. 1593 Addizioni – Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario
preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari
alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente;
Art. 1594 Sublocazione o cessione della locazione – Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli , ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi;
Art. 1595 Rapporti tra il locatore e il subconduttore – Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione. Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali. Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore , e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui;
Art. 1596 Fine della locazione per lo spirare del termine – La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta. La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell’articolo 1574 una delle parti non comunica all’altra disdetta nel termine determinato dalle parti o dagli usi;
Art. 1597 Rinnovazione tacita del contratto – La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente. La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto;
Art. 1598 Garanzie della locazione – Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto;

Art. 1599 Trasferimento a titolo particolare della cosa locata – Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa. La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione. L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante;
Art. 1600 Detenzione anteriore al trasferimento – Se la locazione non ha data certa , ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato;
Art. 1601 Risarcimento del danno al conduttore licenziato – Se il conduttore è stato licenziato dall’acquirente perché il contratto di locazione non aveva data certa anteriore al trasferimento , il locatore è tenuto a risarcirgli il danno;
Art. 1602 Effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente – Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione;
Art. 1603 Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione – Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’articolo 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario;
Art. 1604 Vendita della cosa locata con patto di riscatto – Il compratore con patto di riscatto non può esercitare la facoltà di licenziare il conduttore fino a che il suo acquisto non sia divenuto irrevocabile con la scadenza del termine fissato per il riscatto;
Art. 1605 Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione – La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento . Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali. Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta , può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell’anno in corso nel giorno del trasferimento;
Art. 1606 Estinzione del diritto del locatore – Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio. Sono salve le diverse disposizioni di legge.

libro IV titolo III codice civile

2 Legge 392 del 1978

La legge 392 del 1978 è entrata in vigore il 27 luglio del 78 meglio conosciuta come legge sull’equo-canone regola le locazione di immobili urbani ad uso abitativo ed ha introdotto il canone di locazione determinato dalla legge e non dalla libera contrattazione fra le parti.

Questa legge parzialmente abrogata nel 1991 per le locazioni ad uso abitativo (sostituita dalla legge 431 nel 1998) rimane il punto di riferimento per le locazioni ad uso non abitativo.

Qui trovate tutti gli articoli della Legge 27 luglio 1978.

3 Legge 431 del 1998

La legge 431/1998 è la legge di riferimento che regola i contratti di locazione per tutti gli immobili urbani ad uso abitativo ed in parte abroga la legge 27/78.

Determina tutti gli aspetti della locazione abitativa, dalla durata al canone alle garanzie sia per conduttori che per i locatori e delinea vari tipi di contratto in base alle varie esigenze delle parti.

Detta legge non si applica per gli:

• immobili di categoria A1, A8 e A9 vincolati dal punto di vista storico artistico come ville, palazzi storici ed abitazioni signorili per la cui locazione si fa riferimento al codice civile;
• alloggi di edilizia pubblica residenziale (case popolari) la cui locazione è regolata da leggi regionali e statali;
• alloggi turistici, le case vacanza;
• i contratti di durata inferiore ai 30 giorni;
• le locazioni stipulati ad enti locali.

Tutti gli articoli della  Legge 9 dicembre 1998

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