La settimana scorsa abbiamo visto quali agevolazioni ci sono per l’acquisto prima casa e chi può usufruirne, oggi vediamo più nel dettaglio quali sono le spese accessorie che dovrete sostenere al momento dell’acquisto.

Oltre al costo della casa vi sono:

• Le imposte ( catastali, ipotecarie, di registro)
• Onorario del notaio
• Spese per il mutuo
• Parcella agenzia immobiliare
• varie

Tutte queste spese incidono in modo rilevante per cui è bene quantificarle prima dell’acqisto onde evitare brutte sorprese.

Le imposte

le imposte sono il capitolo di spesa più rilevante fra le spese accessorie, variano a seconda se si acquista con le agevolazioni prima casa oppure senza, inoltre variano anche se si acquista da privato o da impresa costruttrice.

Per l’acquisto di una prima casa, acquistata da privati si paga :

• Imposta di registro 2%
• Imposta catastale € 50,00
• Imposta ipotecaria €50,00

Senza agevolazioni acquistando da privato si paga.

• Imposta registro 9%
• Imposta catastale € 50,00
• Imposta ipotecaria €50,00

Acquistando da impresa costruttrice la prima casa si paga:

• Iva 4%
• Imposta catastale €200,00
• Imposta ipotecaria €200,00
• imposta registro 200,00

N.B. nel caso siano passati 5 anni dalla data di ultimazione il costruttore può decidere se far pagare l’iva o l’imposta di registro

Senza agevolazioni da costruttore si paga

• Iva al 10%
• Imposta catastale €200,00
• Imposta ipotecaria €200,00
• imposta di registro € 200,00

N.B. se l’immobile è di lusso l’iva è al 22%

Tenete presente che per l’acquisto da privato l’imposta di registro va calcolata sulla rendita catastale rivalutata secondo coefficienti prestabiliti, mentre acquistando da impresa, l’iva si paga sul prezzo di acquisto.

Facciamo un esempio

Acquisto di prima casa da privato, di bilocale ad un prezzo di 100.000,00€ avente una rendita di 450,00€.

450×115,5=51975 (rendita rivalutata)

51975×2%=1039,00 (imposta di registro da pagare)

Aggiungendo l’imposta catastale e ipotecaria per acquistare questo immobile da privato si pagheranno 1139€ di tasse. Nel caso questo immobile si acquisti senza agevolazioni prima casa si andrà a pagare 5203,00€ di sole imposte

Per lo stesso immobile da impresa invece si andrà a pagare

100.000,00×4%= 4000,00

Più 600€ fra imposta catastale, registro e ipotecaria per un totale di €4600,00, per lo stesso immobile dallo stesso costruttore senza agevolazioni si andrà a pagare 10600,00€

Onorario del notaio

Altra voce di spesa da non sottovalutare è l’onorario del notaio. Vi consiglio, se non avete già un notaio di vostra fiducia, di farvi fare diversi preventivi prima di assegnare l’incarico. Va detto anche che la parcella del notaio che andrete a pagare non è composta solo dal suo onorario ma da una serie di oneri accessori legati alla sua professione, tassa dell’archivio notarile, cassa nazionale del notariato, visure, certificati, bolli, note di trascrizione, voltura ecc., oltre alle imposte di cui abbiamo appena parlato.

Se per acquistare richiedete un mutuo la parcella del notaio lievita fino quasi raddoppiare perché di fatto gli atti notarili sono due, il rogito notarile e l’atto di mutuo.  Il notaio oltre a stipulare l’atto di mutuo redige una relazione preliminare dell’immobile che va consegnata alla banca per il mutuo e dopo l’atto iscrive ipoteca sull’immobile presso la conservatoria di stato. Tutti adempimenti che vanno pagati.

Infine va aggiunta l’IVA che, in questo momento, è al 22%.

Spese per il mutuo

Anche aprire un mutuo tramite banca ha dei costi rilevanti che non vanno sottovalutati, diciamo che a grandi linee incidono tra l’1 ed il 2% dell’importo del mutuo.

Queste comprendono :

1)Spese di istruttoria che variano a seconda dell’ istituto di credito che si sceglie

Imposte da pagare allo stato relative al mutuo ammontano allo 0,25% dell’importo richiesto per i mutui prima casa, mentre per gli altri immobili ammontano al 2%

2)Perizia la banca a cui vi rivolgete per chiedere il finanziamento manderà un suo tecnico incaricato a visionare l’immobile per verificarne la regolarità catastale e per valutarne il valore commerciale. Su questo valore la banca deciderà quanto erogarvi di mutuo. Questa perizia è a vostro carico ed il costo varia da banca a banca.

3)Polizza assicurativa con la quale la banca si tutela da eventuali danni all’immobile dovuti a scoppio e incendio. La polizza viene aperta a nome di chi acquista l’immobile a favore della banca per tutta la durata del mutuo. Viene pagata annualmente ed il suo costo varia a seconda del valore dell’immobile, ma solitamente è di poche centinaia di euro.

Alcune banche chiedono anche ulteriori garanzie assicurative a protezione del mutuo in caso di morte o malattia dell’intestatario .

Oltre a queste spese di maggiore rilevanza ci sono anche quelle ordinarie come le spese di incasso rata (solitamente mensile) le spese di conto corrente ecc.

Parcella agenzia immobiliare

Se per l’acquisto del vostro immobile vi siete avvalsi della consulenza di un’agenzia immobiliare ed è grazie al loro aiuto che avete trovato l’immobile da acquistare dovete pagare la provvigione all’agenzia.

La provvigione è regolata dall’art.1755 C.C. che dice: “ Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare  è concluso per effetto del suo intervento .La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.”

Generalmente la provvigione richiesta varia dal  2 al 4% del prezzo di acquisto dell’immobile, ma può essere stabilita anche una cifra forfettariamente pattuita.  Molte agenzie applicano una tariffa minima per immobili di piccolo taglio che gli permette di percepire un compenso adeguato all’attività svolta. Il lavoro svolto dall’agente immobiliare è lo stesso sia per immobili da 50 mila euro che per immobili da 1 milione di euro per cui capirete che l’immobile da 50 mila con una provvigione di 1000€ non copre nemmeno le spese che l’agenzia ha sostenuto in pubblicità e visite all’immobile, pertanto è normale chiedere una tariffa minima.

Questa spesa ovviamente la dovrete sostenere solo se vi rivolgete ad una agenzia, se fate tutto privatamente questo costo potete evitarlo.

Varie

Il grosso delle spese le abbiamo dette, rimangono solo piccole quisquiglie relative ai certificati richiesti sia dal notaio che dalla banca; certificato di stato di famiglia, certificato di residenza, certificato di stato libero o di matrimonio che la loro emissione è soggetta a bollo.

Conclusioni

Eccomi qua, oggi abbiamo parlato di un argomento che molti non prendono in considerazione ma io ritengo essere molto importante. Le spese accessorie non sono da sottovalutare perchè rappresentano quasi il 10% della spesa per l’acquisto di un immobile. Spero vi sia di aiuto nelle vostre valutazioni. Se volete potete contattarmi qui sotto oppure privatamente lasciando un messaggio qui

Ricordatevi che ogni lunedi parliamo di affitto e ogni giovedi di compravendita continuate a seguirmi e condividete nei vostri social. Ciao a presto

Redazione